23.11.2009 Warszawa: Deweloperzy mają ziemi na lata

 

Autor: Aneta Gawrońska

 

Rekordziści liczą swoje grunty w milionach metrów kwadratowych. Do kupna działki może ich skłonić tylko wyjątkowa okazja. Łukasz Madej, prezes firmy doradczej ProDevelopment, ocenia, że deweloperzy mają dziś największy bank ziemi w historii. – Tylko ci giełdowi zgromadzili grunty na ok. 4,3 mln mkw. mieszkań i biur. Na działkach przeznaczonych pod osiedla mogą wybudować ponad 50 tys. mieszkań – szacuje prezes ProDevelopment.
Autor:

Dla porównania – jeden z największych deweloperów J.W. Construction w całym 2008 r. oddał do użytku 2858 mieszkań, a od stycznia do września br. – 1842. Jak zaś podaje Małgorzata Sroka-Szwarc, dyrektor pionu ekonomicznego w J.W. Construction Holding, zgromadzony przez tę firmę bank ziemi pozwala na wybudowanie ok. 900 tys. mkw. mieszkań, co daje ok. 15 tys. lokali.W portfelu Echo Investment jest ponad 3 mln mkw. ziemi w dwudziestu kilku miastach w Polsce i za granicą. Grupa Polnord w swoim banku ziemi ma 1,5 mln mkw, Gant – 0,7 mln. – To pozwala deweloperom swobodnie budować mieszkania nawet przez najbliższe kilka lat. W zależności od spółki może to być od trzech lat (np. Dom Development) nawet do siedmiu (np. Polnord) – uważa Paweł Łuszcz z ASM Centrum Badań i Analiz Rynku.

Duże banki ziemi ułatwiają deweloperom dostosowanie się do potrzeb rynku. A na nim w tej chwili decyduje siła nabywcza klientów, którzy nie mogą sobie pozwolić na ceny mieszkań proponowane jeszcze rok temu. Jednak, jak zauważa Paweł Łuszcz, problemem dla deweloperów może się okazać położenie gruntów. Część firm, na fali boomu, kupowała tereny w drogich lokalizacjach, na które spadł popyt.

Zgadza się z nim Remigiusz Antczak, dyrektor Biura Inwestycji w BRE Property Partner. – Dziś na rynku mamy do czynienia z nadpodażą mieszkań z wyższej półki, chociaż 80 proc. nabywców szuka lokali z segmentu popularnego w cenie 6 – 7,5 tys. zł za metr. Aby temu sprostać, z posiadanych już zasobów gruntów deweloperzy wybiorą pod zabudowę tańsze działki, często mniej atrakcyjne, albo kupowane dziś okazyjnie – tłumaczy.

Dlatego – teoretycznie – deweloperzy mogą nadal chcieć kupować. Ale większość z nich rzadko decyduje się na transakcje. J.W. Construction przez ostatnie dwa lata, poza jedną nabytą okazyjnie nieruchomością przy ul. Antoniewskiej na warszawskim Mokotowie, nie powiększał swojego banku. – Posiadany zasób ziemi warto powiększać, ale tylko wtedy, gdy znajdzie się działki w rozsądnych cenach – zastrzega Jacek Skrzyński, dyrektor ds. technicznych i rozwoju w spółce Polnord. – Nie ma wyraźnych symptomów, że sprzedający ziemię dopasowali swoje oczekiwania do realiów rynkowych – ocenia Radosław Bieliński z Dom Development. A przecież ceny ziemi spadają. Dla przykładu: ceny najtańszych gruntów w stolicy zaczynają się dziś od 70 zł za mkw., podczas gdy roku temu na mkw. najtańszej parceli trzeba było wyłożyć 190 zł – wyliczają analitycy z portalu Szybko.pl. Podobnie jest w Gdańsku, gdzie minimalna stawka za mkw. gruntu jest dziś trzykrotnie niższa niż przed rokiem.

To jednak, jak się okazuje, za mało, by przyciągnąć deweloperów. – Poza sporadycznymi transakcjami nic się nie dzieje – zauważa Madej. – Spadek popytu na działki to wielki problem dla ich właścicieli. A pamiętajmy, że w hossie ziemię kupowali wszyscy – nawet firmy niezwiązane z rynkiem nieruchomości. Można było zaryzykować i zapłacić za działkę zadatek w wysokości 1 mln zł, dokończyć audyt nieruchomości i jeszcze przed terminem ostatecznej płatności odsprzedać grunt deweloperowi za 100 mln zł. Jednak era łatwego zarabiania na gruntach już się skończyła – przyznaje prezes ProDevelopment.

Grzegorz Antkowiak, wiceprzewodniczący rady nadzorczej Ganta, zwraca uwagę, że przed zakupem ziemi deweloperów powstrzymują trudności z finansowaniem transakcji.

Jak podkreśla Łukasz Madej, sytuacja z zapasem ziemi jest dziś diametralnie różna od tej z lat 2003 – 2004. – W tamtym czasie w miastach wygasły plany zagospodarowania przestrzennego. W największych polskich miastach tereny, które nadawały się pod inwestycje, stanowiły zaledwie kilka procent ich powierzchni. Ziemia była więc na wagę złota – przypomina.