Autor: Michał Wojtczuk
Źródło: http://warszawa.gazeta.pl
W sierpniu wygasają przepisy ustawy dającej dużą zniżkę przy przekształcaniu na własność użytkowania wieczystego nieruchomości mieszkaniowej. W Warszawie jednak nadal będzie można korzystać z bonifikat uchwalonych przez Radę Warszawy. Jednak nie jest to łatwe. W sierpniu wygasają przepisy ustawy, która daje dużą zniżkę przy przekształcaniu na własność użytkowania wieczystego nieruchomości mieszkaniowej. Podstawowa różnica jest taka, że użytkownik musi co rok wnosić opłaty o wysokości 1 proc. wartości gruntu. Nie może też być do końca pewien przyszłości, bo teoretycznie właściciel gruntu może mu wymówić dzierżawę.
Ustawa z 2005 r. pozwalała wykupować na własność grunt przeznaczony na cele mieszkaniowe z 50-procentową bonifikatą. Jeszcze wyższą zniżkę – aż 90 proc. – mogli dostać ci, których zarobki w przeliczeniu na członka rodziny nie przekraczały przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej, czyli ok. 3,2 tys. zł brutto. Te bonifikaty przestają jednak obowiązywać 9 sierpnia. Unieważnił je Trybunał Konstytucyjny, stwierdzając, że ustawa pozbawia samorządy wpływów. W Warszawie jest to niebagatelna kwota: rocznie z opłat od użytkowników wieczystych nieruchomości mieszkaniowych do budżetu miasta wpływa ok. 300 mln zł.
Spółdzielnie mieszkaniowe mobilizują mieszkańców do korzystania z bonifikat, póki się da. Na przykład w osiedlu Wilanów lokatorzy słyszą, by podpisując akty notarialne, zobowiązywali się do złożenia wniosków o przekształcenie użytkowania wieczystego na własność.
– Jest wielce prawdopodobne, że wyrok Trybunału miał znaczący wpływ na wzrost liczby wniosków. Dziennie wpływa ich ponad 30 – informuje Tadeusz Olechowski, rzecznik prasowy urzędu Bielan.
To samo na Mokotowie. Rzecznik tej dzielnicy Jacek Dzierżanowski przekonuje, że ludzie rzucili się składać dokumenty, bo sądzą, że 9 sierpnia w ogóle skończy się możliwość wykupu gruntu na własność. Tymczasem wtedy wygasają tylko bonifikaty, a wnioski będzie można składać do 31 grudnia 2012 r.
– Po 9 sierpnia dla warszawiaków nic się nie zmieni. Przy przekształcaniu użytkowania wieczystego i tak korzystamy z przepisów uchwały Rady Warszawy z maja 2008 r. One obowiązują nadal – podkreśla Anna Urbanek, szefowa wydziału nieruchomości na Mokotowie.
W tej uchwale zapisano bonifikaty nawet wyższe niż w ustawie. Podstawowa zniżka to 60 proc. Jest powiększana o procent za każdy rok, jaki upłynął od ustanowienia użytkowania wieczystego. Maksymalny upust wynosi 95 proc.
Są też jednak dwa haczyki. Po pierwsze, zniżkę można dostać tylko wtedy, gdy wnioski o przekształcenie złożą wszyscy użytkownicy wieczyści działki. W dużym bloku, w którym jest np. sto mieszkań, może to być warunek trudny do spełnienia – ktoś zawsze uważa, że go nie stać, do tego niektóre mieszkania są wynajmowane, a ich właściciel nie ma głowy do formalności. Mimo to warto próbować ze składaniem wniosków – może kiedyś zbierze się komplet lokatorów. Byłoby łatwiej, gdyby o przekształcenie wolno było występować spółdzielniom mieszkaniowym, ale taką możliwość unieważnił w zeszłym roku wojewódzki sąd administracyjny. Nowej uchwały ratusz przyjmować nie zamierza, bo uszczuplałoby to jego dochody.
Jeszcze trudniejsza jest druga przeszkoda. Otóż miejskie bonifikaty przysługują tylko w przypadku nieruchomości wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe. To wyklucza nie tylko wszystkie budynki z usługami w parterze. Wystarczy nawet, że w bloku jest choć jedna osoba, która ma w mieszkaniu zarejestrowaną działalność gospodarczą – np. jest tłumaczem albo informatykiem – i budynek nie spełnia już kryterium wyłącznie mieszkaniowego.
Jak wyliczyć koszty
Ile trzeba zapłacić za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność? Policzmy to na przykładzie. Przyjmijmy, że pan Kowalski mieszka w dużym bloku, który stoi na działce przekazanej jego spółdzielni mieszkaniowej w użytkowanie wieczyste w 1986 r., czyli 25 lat temu. Najpierw trzeba określić wartość gruntu przypisanego do mieszkania pana Kowalskiego. To łatwe – wystarczy zerknąć na wyliczenie czynszu przysłane przez spółdzielnię i odnaleźć w nim rubrykę „Koszt rocznej raty użytkowania wieczystego”. Tę kwotę trzeba przemnożyć przez sto. W przypadku pana Kowalskiego rata wynosiła 250 zł, więc wartość jego fragmentu działki to 25 tys. zł. Teraz trzeba obliczyć wartość użytkowania wieczystego tego fragmentu działki. W tym celu należy sprawdzić, ile czasu pozostało do wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Skoro upłynęło już 25 lat od jego ustanowienia, pozostało jeszcze 75 lat, więc wartość działki trzeba przemnożyć przez 0,75 (gdyby było 65 lat – przez 0,65 itd.). Wychodzi 18 tys. 750 zł. Następnie pan Kowalski musi policzyć różnicę między wartością jego części działki, a wartością jej wieczystej dzierżawy: 25 tys. zł minus 18 tys. 750 zł to 6 tys. 250 zł. Tę kwotę należy mnożymy przez procentową bonifikatę przysługującą panu Kowalskiemu. Jej podstawa to 60 proc., do tego trzeba jeszcze dodać 25 proc. – po jednym procencie za każdy rok, jaki upłynął od ustanowienia użytkowania wieczystego. Zatem ulga wynosi w tym przypadku w sumie 85 proc. – o tyle należy pomniejszyć kwotę 6 tys. 250 zł. Wychodzi 937 zł i 50 gr – i właśnie tyle pan Kowalski będzie musiał zapłacić za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Jeżeli nie stać go, by tyle pieniędzy zapłacić naraz, będzie mógł poprosić o rozłożenie należności na raty w okresie od 10 do 20 lat.
