Autor: Janusz Ruggiero
Miejsce/data: Kraków, sierpień 2004 r.
Analiza kosztów utrzymania i odtworzenia budynku, zestawiona z wysokością czynszów.
I. Dane wyjściowe
l. Budynek wielomieszkaniowy bez lokali użytkowych, 4-piętrowy , położony na działce o paw. 1000 m. kw., z 10 lokalami mieszkalnymi o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań ok. 600 mkw.;
2. Budynek z zaniedbaniami remontowymi w złym stanie technicznym wymagającym remontów bieżących;
3. Miesięczny przychód z tytułu czynszu najmu ok. 3.500 zł, co oznacza iż stawka czynszowa wynosi 3500:600= 5,83 zł/ m kw. Czyli około 2,7% wartości odtworzeniowej.
II. Przychód roczny
3.500 zł x 12 mies. = 42.000 zł m. Koszty
III. Koszty uzyskania przychodu (rozchody) rocznie:
1.Ubezpieczenie budynku od zdarzeń losowych 1.500 zł
2. Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej 150 zł
3. podatek od nieruchomości:
– od mieszkań 0,51 zł/m. kw. x 600 m. kw. 306 zł
– od działki 0,20 zł /m kw. x 1000 m kw. 200 zł .
4. Wynagrodzenie dla administratora 500 zł/mies. x 12 = 6.000 zł
5. Wynagrodzenie dla dozorcy 300 zł/mies. x 12 = 3.600 zł
6. Utrzymanie czystości budynku 120 zł/mies. x 12 = 1.440 zł
7. Przegląd kominiarski raz w roku 1.300 zł
8. Przegląd szczelności instalacji gazowej raz w roku 600 zł
9. Przegląd techniczny budynku (ogólny) 1 raz na 5 lat – 1.000:5 = 200 zł
10. Czyszczenie rur i rynien spustowych raz w roku – 600 zł
11. Malowanie klatki schodowej raz na 20 lat – 20.000:20 = 1.000 zł
12. przebudowa kominów raz na 20 lat – 50.000 zł:20 = 2.500 zł
13. Wymiana pionu elektrycznego 1 raz na 20 lat – 10.000 zł:20 = 500 zł
14. Naprawa dachu 1 raz na 5 lat – 5.000 zł:5 = 1.000 zł
IV Zysk brutto
Zyskiem brutto jest dochód będący różnicą między przychodem a kosztami uzyskania przychodu tj:
42.000 zł ? 21.000 zł = 21.000 zł
V Zysk netto
Zyskiem netto jest przychód pomniejszony o podatek dochodowy ok. 20% czyli:
21.000 zł -4.200 zł = 16.800 zł, który w stosunku do kosztów wynosi: 16.800 zł: 21.000 zł = 0,8; czyli 80 %. Część tej kwoty można przeznaczyć na fundusz remontowy dla innych prac remontowych niż wymienione w pkt.III 11-14.
VI. Zysk netto w wariancie uwzględniającym amortvzację
W wariancie tym zgodnie z przysługującym posiadaczowi nieruchomości przywilejem, do kosztów uzyskania przychodu zalicza się dodatkowo odpisy amortyzacyjne w wysokości 1,5% wartości początkowej nieruchomości.
W celu obliczenia wartości początkowej przyjmuje się miesięczną maksymalną stawkę czynszową około 6,5 zł/m kw jako równą 3% wartości odtworzeniowej. Stąd oblicza się wartość odtworzeniową l m kw. .powierzchni użytkowej mieszkania następująco: 6,5 x (100:3) x 12 = 2.600 zł/ m kw.
Mnożąc tę wartość przez 600 m kw. otrzymujemy wartość przedmiotowej nieruchomości: 2.600 x 600 = 1.560.000 zł Roczny odpis amortyzacyjny wynosi więc:
0,015 x 1.560.000 – 23.400 zł, co skutkuje w rocznym teoretycznym bilansie saldem ujemnym, czyli deficytem 2.400 zł. Deficyt ten nie jest jednak obrazem żadnej straty, gdyż wynika z czysto teoretycznego zabiegu rachunkowego. Pozwala on natomiast na uniknięcie podatku dochodowego w całości, a więc praktycznie powoduje że rzeczywisty zysk netto właściciela wynosi tutaj 21.000 zł czyli 100 %.
Zaoszczędzona w ten sposób kwota stanowiąca równowartość nie płaconego podatku dochodowego pozwala na powiększenie funduszu remontowego, o którym mowa w pkt. V.
VII. Uwagi dot. punktów I – III
Wszystkie parametry liczbowe zawarte w punktach 1- m wprowadzono do bilansu bez żadnych korekt, na podstawie informacji opublikowanych przez Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości w Krakowie. w artykule pt.: KOSZTOWNA WŁASNOŚĆ w Dzienniku Polskim z początku br. w pozycji 9 oraz 11- 14 zastosowano dzielniki odpowiadające dla tych pozycji wieloletnim cyklom czasowym wykonywanych prac.
Wnioski końcowe
W typowych warunkach czynsz w wysokości ok. 2,7% wartości odtworzeniowej przekracza poziom czynszu ekonomicznego, pozwalając właścicielowi osiągnąć znaczny zysk.
Remonty kapitalne budynków całkowicie wyeksploatowanych nie mogą być prowadzone z czynszów i wymagają innych źródeł finansowania
Sporządził mgr inż. Janusz Ruggiero
Kraków, sierpień 2004 r.
Polskie Zrzeszenie Lokatorów ? Zarząd Główny
Kraków, ul. Blachnickiego 7A
