Autor: Piotr Ciszewski
Źródło: http://publica.pl
Ministerstwo Infrastruktury zauważyło w końcu panujący w Polsce niedobór mieszkań. W uzasadnieniu do nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów oraz ustawy o dodatkach mieszkaniowych stwierdziło nawet, że stan ten musi się zmienić i zaproponowało… zmiany, które jeszcze bardziej pogorszą sytuację lokatorów oraz stworzą ogromne pole do nadużyć. Ministerialne propozycje nie wpłyną też na powiększenie się liczby mieszkań, a raczej spowodują spadek ich dostępności.
Zbyt bogaci na dach nad głową
Pierwszym założeniem nowelizacji jest wprowadzenie czasowych umów najmu komunalnego. W założeniach ustawodawcy dałoby to samorządom, do których należą mieszkania komunalne, możliwość weryfikowania, kto w nich mieszka. Postulat jak najbardziej słuszny. Jeśli dodamy do tego medialne rewelacje, w tym na przykład relację TVN, w której to pokazano stojący przed budynkiem komunalnym luksusowy samochód, nie pozostaje nic tylko przyklasnąć. Krezusi nie będą blokowali zwykłym potrzebującym ludziom dostępu do mieszkań!
Jeśli przyjrzymy się dokładnie sytuacji, zobaczymy, jak populistyczna jest taka wizja oraz jak bardzo odbiega od rzeczywistości. Sami przedstawiciele ministerstwa w debatach oraz rozmowach z organizacjami lokatorskimi przyznali, że nie przeprowadzono żadnych badań pozwalających stwierdzić, czy z mieszkań komunalnych rzeczywiście korzystają ludzie bogaci, których stać na inne lokale. Budynki komunalne nie należą do luksusowych, a stan większości z nich pozostawia wiele do życzenia. Co zatem miałoby skłaniać osoby bogate do mieszkania w nich?
Może podstępni lokatorzy masowo podnajmują takie lokale, sami zaś mieszkają w willach? Tu również slogany nie wytrzymują konfrontacji z rzeczywistością. Miasto stołeczne Warszawa rozpoczęło jakiś czas temu akcję odzyskiwania lokali komunalnych użytkowanych niezgodnie z umową najmu. Okazało się, że dotyczy to w ogóle nie więcej niż kilku procent mieszkań komunalnych, a jeśli wziąć pod uwagę tylko bezprawnie podnajmowane – to jest ich jeszcze mniej.
W rzeczywistości cel weryfikacji najmu jest zupełnie inny. Samorządy uzyskają dzięki niemu możliwość wprowadzenia rotacji wśród lokatorów mieszkań komunalnych. Łatwiej jest bowiem uznać, że ich dotychczasowi mieszkańcy powinni się wyprowadzić, aby nie blokować mieszkań oczekującym w kolejce, niż rozpocząć większe projekty budownictwa komunalnego. Z praktyki działań warszawskiego samorządu widać, że za jakiś czas za zbyt zamożnych na mieszkania komunalne mogą zostać uznani lokatorzy zarabiający 2000 czy 1500 zł brutto. Takie osoby są natomiast zbyt ubogie nawet na wynajęcie mieszkania po cenach rynkowych. Jedyną ich nadzieją stanie się więc zbiednienie na tyle, aby ponownie trafić do kolejki mieszkaniowej. Samorząd będzie jednak zadowolony. Sztucznie skrócona kolejka oczekujących na własne „M” zawsze dobrze wygląda przed kolejnymi wyborami.
„Bogaci” i bezdomni
Drugą ważną zmianą proponowaną przez Ministerstwo Infrastruktury mogącą mieć jeszcze bardziej tragiczne skutki społeczne jest ułatwienie eksmisji na bruk. Tak właśnie należy postrzegać propozycję, aby zlikwidować zapisy przyznające niektórym grupom osób w przypadku eksmisji prawo do lokalu socjalnego. Ochrona obejmuje dziś między innymi osoby starsze, przewlekle chore, inwalidów, osoby wychowujące małoletnie dzieci, kobiety w ciąży. Według ministerstwa o przyznaniu lokalu socjalnego w każdym przypadku powinien decydować sąd, biorąc pod uwagę status materialny eksmitowanego. Z pozoru jak najbardziej słuszna propozycja. Ma tylko jeden podstawowy błąd – zakłada, że sądy podejmują racjonalne decyzje, dogłębnie analizując sytuację eksmitowanych. Tak niestety nie jest. Przypadki, w których altankę na działce uznawano za pełnowartościowy dom, do którego powinien przenieść się eksmitowany, czy nawet nie sprawdzano jego stanu zdrowia, nie są podczas procesów rzadkością. W wielu przypadkach decyzja o eksmisji zapada zaocznie, bez udziału lokatora lub nawet powiadomienia go o jego prawach.
Nie wiadomo również, na czym polegałoby sprawdzanie statusu materialnego. Nie ma tu nawet wymogu, aby eksmitowanemu, którego nie stać na wynajem komercyjny, przyznawać lokal socjalny. Czy ponownie osoby zarabiające 1500-2000 zł zostaną uznane za zbyt bogate na godziwy dach nad głową?
Wprowadzenie w życie pomysłów ministerstwa zaowocowałoby lawinowym wzrostem liczby eksmisji do pomieszczeń tymczasowych, których status wciąż nie został określony. Takie eksmisje są też wstępem do wyrzucania ludzi na bruk, ponieważ przestają oni być traktowani jako lokatorzy.
Mamy tu więc swoiście rozumianą misję walki z bezdomnością. „Zbyt bogaty” lokator musi trafić do pomieszczenia tymczasowego, a następnie na bruk, aby uzyskać jakąś pomoc w wychodzeniu z bezdomności.
Im gorsze tym droższe
Trzecią istotną zmianą prawną proponowaną w nowelizacji prawa jest zapis, że czynsz w lokalu komunalnym ma pokrywać przynajmniej koszty jego funkcjonowania. Ministerstwo neguje tym samym zasadę funkcjonowania zasobu komunalnego jako niekomercyjnego, finansowanego przez samorząd i przeznaczonego dla osób potrzebujących.
Zmiana spowodowałaby lawinowy wzrost czynszów zwłaszcza w budynkach o gorszym stanie technicznym. Lokatorzy byliby karani za to, że przez długie lata nie prowadzono remontów. Za mieszkanie w gorszych warunkach płaciliby więc więcej niż ci, którzy mieszkają w nowo wybudowanych domach komunalnych.
Naiwna jest również wiara w to, że wzrost czynszów doprowadzi do poprawy stanu zasobu komunalnego. W Warszawie kolejne podwyżki były przez władze lokalne motywowane właśnie chęcią odnowienia zasobu mieszkaniowego. Mimo to nie widać wcale zwiększenia natężenia prac remontowych, czyli de facto uzyskane z podwyżek pieniądze zostały przeznaczone na inne niż budownictwo komunalne cele.
Projekt Ministerstwa Infrastruktury nie bierze też pod uwagę realnej sytuacji materialnej lokatorów komunalnych. Według danych z roku 2007 40,5 % z nich zalegało z czynszem. W biedniejszych dzielnicach, takich jak warszawska Praga Północ, gdzie stan zasobu mieszkaniowego jest najgorszy, odsetek ten jest jeszcze wyższy. Naiwnością byłaby wiara w to, że ludzie ci będą w stanie udźwignąć podwyższone opłaty. Dochodzi do tego również polityka władz Warszawy. Zmieniając zasady naliczania czynszów, wprowadziły one możliwość uzyskania ulg przez osoby najbiedniejsze, obwarowując to jednak ważnym warunkiem – starający się o ulgi nie mogą mieć jakiegokolwiek zadłużenia.
Urynkowienie czynszów oznacza również danie samorządom możliwości podwyższania czynszów w atrakcyjniejszych dzielnicach, czyli rozwiązanie niesprawiedliwe, zważywszy na to, że otrzymując przydział mieszkania komunalnego, lokatorzy w większości wcale nie wybierali, gdzie ma się ono znajdować. Po pewnym czasie może więc się okazać, że w posiadanej przez miasto puli mieszkań pozostaną te w najbardziej atrakcyjnych punktach, ponieważ osób z kolejki mieszkaniowej najzwyczajniej nie będzie na nie stać.
Bank wie lepiej niż lokatorzy
O tym, że proponowane zmiany nie poprawią sytuacji mieszkaniowej, Ministerstwo Infrastruktury dowiedziałoby się, gdyby spytało którąkolwiek z organizacji lokatorskich. Niestety, w negocjacjach nad nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów zabrakło reprezentantów… lokatorów. Znalazło się natomiast miejsce między innymi na Związek Banków Polskich, Bank Gospodarstwa Krajowego czy Fundację Na Rzecz Kredytu Hipotecznego. Nie próżnowało również lobby deweloperów, ponieważ wśród konsultujących projekt znalazł się Polski Związek Firm Deweloperskich.
W rozmowie z przedstawicielami organizacji lokatorskich Wiceminister Infrastruktury Piotr Styczeń stwierdził, że lista biorących udział w konsultacjach społecznych jest już zamknięta i znajdują się na niej podmioty, które „z urzędu” biorą udział w konsultowaniu propozycji zmian prawnych.
Nie dziwi więc brak w ministerialnym projekcie zapisów ułatwiających samorządom prowadzenie programów budownictwa komunalnego czy wspierających TBSy. To, że w latach 2001-2008 wybudowano w całej Polsce jedynie 22 tysiące lokali komunalnych, gdy w tym samym czasie sprywatyzowano lub zwrócono prywatnym właścicielom ok. 400 tys. mieszkań, jest jak najbardziej na rękę bankom oraz deweloperom. Banki mogą dyktować oczekującym na własne lokum bardzo drastyczne warunki kredytu mieszkaniowego, wiążąc ich na kilkadziesiąt lat. Również deweloperzy korzystają na likwidacji zasobu komunalnego, ponieważ znika ich konkurencja. Gdyby mieszkania czynszowe były łatwo dostępne dla przeciętnego Kowalskiego, to również ceny lokali budowanych przez komercyjne firmy zostałyby urealnione. Nie mogłyby one już domagać się siedmiu, ośmiu czy nawet kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy, ponieważ po prostu nie znalazłyby nabywców na tak drogie mieszkania.
Trudno powiedzieć, czy przedstawiciele Ministerstwa Infrastruktury, planując nowelizację prawa, chcieli dobrze. Na pewno dzięki doborowi partnerów w konsultacjach wyszło im jak zwykle, a jeśli zmiany wejdą w życie, mogą odczuć to nie tylko lokatorzy z budynków komunalnych, lecz także większość społeczeństwa
