Autor: Gazeta Prawna
Pomieszczenia tymczasowe
Od 5 lutego br. obowiązuje nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego, która przewiduje, że planując eksmisję osoby, która nie ma prawa do lokalu socjalnego (lub zamiennego), komornik wstrzyma się z jej dokonaniem do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy osoba taka sama sobie znajdzie takie pomieszczenie. Tak wynika z art. 1046 k.p.c. w nowym brzmieniu. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem eksmisji, jeśli wynajmujący wskaże mu tymczasowe pomieszczenie, do którego można wysiedlić eksmitowanego. Znalezienie pomieszczenia tymczasowego nie jest jednak obowiązkiem wynajmującego, ale leży w jego dobrze pojętym interesie, gdyż może przyspieszyć eksmisję.
Przepisy przewidują, że pomieszczenie tymczasowe powinno nadawać się do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 mkw. powierzchni mieszkalnej na jedną osobę, a także znajdować się w tej samej miejscowości. Pomieszczenie może znajdować się w pobliskiej miejscowości, jeśli zamieszkanie tam nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych. Od wymagań dotyczących umiejscowienia pomieszczenia tymczasowego dla eksmitowanego w tym samym mieście lub okolicy oraz wymogu, aby pomieszczenie tymczasowe miało minimum 5 mkw. powierzchni mieszkalnej na jedną osobę, można odstąpić tylko za zgodą osoby przekwaterowywanej. Specjalne zasady dotyczą sytuacji, gdy eksmisja dotyczy osób małoletnich lub ubezwłasnowolnionych. Wtedy komornik musi wstrzymać się z dokonaniem czynności eksmisyjnych i zawiadamia sąd opiekuńczy. Dalsze czynności komornik podejmuje stosownie do orzeczenia sądu opiekuńczego, które określi miejsce pobytu osób małoletnich lub ubezwłasnowolnionych.
Szczegółowe warunki dokonywania eksmisji, a także dokładne wymogi (również sanitarne) dla pomieszczeń tymczasowych określił minister sprawiedliwości w specjalnym rozporządzeniu. To od tych regulacji zależy, jak w praktyce będą stosowane przepisy o konieczności znalezienia pomieszczenia tymczasowego dla eksmitowanego. Przewiduje ono m. in., że pomieszczenie tymczasowe musi posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu (choćby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem), posiadać oświetlenie (zarówno naturalne, jak i sztuczne), posiadać możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane, a także zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.
Osoby pod szczególną ochroną
W art. 14 ust. 4 znajduje się katalog osób będących pod szczególną ochroną. Przewiduje on, że sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
? małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nim zamieszkałą,
? obłożnie chorych,
? emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
? osoby posiadającej status bezrobotnego,
? osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
? chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Ustawa przewiduje, że eksmisja niektórych kategorii byłych najemców możliwa jest tylko wtedy, gdy zapewni się im lokal socjalny. Pomieszczenie spełnia kryteria lokalu socjalnego, jeśli nadaje się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, a powierzchnia pokojów przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 mkw. (w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 mkw.), przy czym lokal ten może mieć obniżony standard. Przepisy dokładnie przewidują, kiedy osobie eksmitowanej przysługuje lokal socjalny. Sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia w wyroku nakazującym opróżnienie mieszkania. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na właściwej gminie. Gdy w wyroku orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego dwóch lub więcej osób, gmina musi zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny. Sąd bada z urzędu, czy ktoś ma prawo do lokalu socjalnego, i orzeka o tym uprawnieniu, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz jego szczególną sytuację materialną i rodzinną. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje też wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Zgodnie z dodanym po ostatniej nowelizacji i obowiązującym od 1 stycznia br. art. 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, katalog ochronny z art. 14 ust. 4 nie obowiązuje w przypadku umów najmu w prywatnych zasobach zawieranych po 1 stycznia br. (dotyczy to zarówno zwykłego najmu, jak i tzw. najmu okazjonalnego). Oznacza to, że w tych przypadkach sąd może orzec o braku prawa do lokalu socjalnego także wobec np. ciężarnej lub bezrobotnego. Nie dotyczy to jednak żadnych umów zawartych przed 1 stycznia br. Tak wynika z art. 4 ustawy nowelizującej z dnia 17 grudnia ub.r. Katalog osób objętych ochroną nadal jednak obowiązuje we wszystkich przypadkach umów najmu mieszkań komunalnych, a także w przypadku mieszkających w spółdzielniach mieszkaniowych (i to zarówno najemców, jak i mających mieszkania lokatorskie bądź własnościowe) lub w towarzystwach budownictwa społecznego (TBS).
PRZYKŁADY Y jest studentką, która wynajmuje mieszkanie ? umowę podpisała w październiku ub.r. W styczniu zaszła w ciążę. Gdyby dochodziło do jej eksmisji z mieszkania, to sąd w wyroku eksmisyjnym musiałby przyznać jej prawo do lokalu socjalnego (chyba żeby miała inne lokum). Jeśli Y podpisałaby umowę najmu dopiero w styczniu, to sąd nie musiałby przyznawać jej prawa do lokalu socjalnego.
X jest bezrobotny, mieszka w bloku spółdzielczym w mieszkaniu lokatorskim. Od wielu miesięcy zalega z opłatami za mieszkanie, obecnie spółdzielnia dochodzi zaległych płatności na drodze sądowej, toczy się też procedura wyrzucania go ze spółdzielni. Jeśli sąd wyda wyrok eksmisyjny, to będzie musiał przyznać mu prawo do lokalu socjalnego niezależnie od tego, jak długo mieszka on w tej spółdzielni.
Prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która samowolnie zajęła mieszkanie i wobec której sąd nakazał eksmisję, chyba że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione. Tak wynika z art. 24 ustawy o ochronie praw lokatorów.
PRZYKŁAD X ma trójkę dzieci. Wyprowadziła się od maltretującego ją męża-pijaka i nie mając żadnego lokum, wtargnęła do starego domku letniskowego. Zajęła więc lokal samowolnie, ale w takim przypadku sąd mógłby uznać, że ma ona prawo do lokalu socjalnego.
Kto płaci za czekającego na eksmisję
Gdy gmina ? pomimo obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego ? nie znalazła jeszcze żadnego lokum dla osoby z wyrokiem eksmisyjnym, to może ona nadal zamieszkiwać w dotychczas wynajmowanym mieszkaniu. W praktyce także byli najemcy z prawomocnymi wyrokami eksmisyjnymi (bez prawa do lokalu socjalnego) nadal zamieszkują w lokalu wynajmującego, czekając na ?wizytę? komornika. Wtedy jednak właścicielowi mieszkania należy się z tego tytułu odszkodowanie. Przewiduje je art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Czekający na eksmisję do lokalu socjalnego (a więc osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego) musi do dnia opróżnienia mieszkania co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Jego wysokość to kwota czynszu albo innych opłat za używanie lokalu (np. opłat w spółdzielni mieszkaniowej), jakie musiałby opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Różnicę pomiędzy opłatami, jakie właściciel powinien otrzymywać od byłego najemcy, a czynszem, za jaki mógłby wynająć mieszkanie komuś innemu, musi zapłacić gmina, która zwleka z dostarczeniem byłemu najemcy lokalu socjalnego.
PRZYKŁAD X jest bezrobotny i ma wyrok o eksmisji, ale sąd przyznał mu prawo do lokalu socjalnego. X nadal zajmuje mieszkanie, które dawniej wynajmował, i już kilka miesięcy czeka, aż gmina dostarczy mu lokal socjalny. Będąc najemcą, płacił komorne w wysokości 250 zł. Taką kwotę powinien też teraz uiszczać wynajmującemu tytułem odszkodowania. Właściciel mieszkania mógłby je jednak wynająć (gdyby było puste) za 350 zł. Różnicy 100 zł może się więc domagać od gminy.
Natomiast osoby, które nie mają prawa do lokalu socjalnego, płacą odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.
PRZYKŁAD Y ma wyrok eksmisyjny, ale sąd nie przyznał mu prawa do lokalu socjalnego. Wcześniej płacił on czynsz w wysokości 320 zł. Jeśli właściciel udowodni, że mógłby wynająć swoje mieszkanie (gdyby stało puste) za 350 zł, to były najemca powinien płacić mu odszkodowanie w wysokości 350 zł, a nie 320 zł.
Warto wiedzieć
Jeśli były najemca nie uiszcza odszkodowania, to właściciel nie może się domagać, aby za niego odszkodowanie zapłaciła gmina. Potwierdził to Sąd Najwyższy w jednym ze swoich orzeczeń (uchwała SN z dnia 16 kwietnia 2003 r., sygn. akt III CZP 22/03, OSNC z 2004 r. nr 2, poz. 19).
Eksmisja patologii
Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje też przypadki, gdy może dojść do eksmisji z powodu np. zakłócania porządku lub przemocy w rodzinie (art. 13). Tak więc gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, co czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, to każdy lokator (lub właściciel innego mieszkania w tym budynku) może wytoczyć przeciwko niemu powództwo o rozwiązanie przez sąd umowy najmu i nakazanie jego eksmisji. Chodzi tu m.in. o częste awanturowanie się, niszczenie mienia, urządzanie libacji alkoholowych, wulgarne wyzwiska itp. Nie wystarczy jednak jednokrotne takie zachowanie, ale chodzi o zachowania rażące lub uporczywe.
PRZYKŁAD Y jest emerytem, mieszka samotnie i jest alkoholikiem. Często odwiedzają go znajomi ?od kieliszka? i urządzają sobie w mieszkaniu X-a libacje, które przeszkadzają sąsiadom. Mają oni prawo wystąpić o eksmitowanie uciążliwego sąsiada.
Powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji może też wytoczyć współlokator ? jest to możliwe w przypadku np. małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego mieszkania, jeżeli on swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Dotyczy to np. przemocy w rodzinie (bicie najbliższych, wykorzystywanie seksualne) lub nagminnego nadużywania alkoholu. W takich przypadkach sąd może orzec o braku przez eksmitowanego uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego.
Procedura sądowa
Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje wiele specyficznych regulacji dotyczących spraw o eksmisję. Określa je art. 15 ustawy. Jeżeli w sprawie o opróżnienie mieszkania okaże się, że w razie uwzględnienia powództwa obowiązane do opróżnienia mieszkania mogą być jeszcze inne osoby (np. osoby bliskie najemcy), które nie występują w sprawie w charakterze pozwanych, to sąd wezwie stronę powodową (czyli np. wynajmującego mieszkanie), aby w wyznaczonym terminie oznaczyła te osoby. Te dodatkowe osoby trzeba wymienić w taki sposób, by ich wezwanie było możliwe, a ? w razie potrzeby ? aby można wystąpić z wnioskiem o ustanowienie kuratora. Sąd wezwie te osoby do wzięcia udziału w sprawie w charakterze pozwanych. Prawnicy podkreślają, że jedną z pierwszych czynności sądu jest właśnie ustalenie listy osób mieszkających z pozwanym najemcą i czy spełniają one kryteria uprawniające do przyznania im lokalu socjalnego. Wynajmujący, któremu zależy na jak najszybszym załatwieniu sprawy, może już w samym pozwie podać, czy wśród domowników najemcy są np. małoletni lub niepełnosprawni.
W sprawach eksmisyjnych, w których oprócz najemcy zobowiązane do opróżnienia mieszkania byłyby także inne osoby, wydanie wyroku zaocznego może nastąpić wyłącznie po przeprowadzeniu postępowania dowodowego. Nie obowiązuje jednak zasada, że mogą być przyjęte za prawdziwe twierdzenia wynajmującego o okolicznościach faktycznych przytoczonych w pozwie lub pismach procesowych doręczonych najemcy przed rozprawą. W sprawach eksmisyjnych sąd z urzędu powinien też zawiadomić (w celu umożliwienia jej wstąpienia do sprawy) gminę właściwą ze względu na miejsce położenia mieszkania podlegającego opróżnieniu.
Podstawa prawna
? Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733 ze zm.)
? Rozporządzenie z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie (Dz.U. nr 17, poz. 155)
Gazeta Prawna Nr 26 (1391) poniedziałek 07 lutego 2005 r.
