W ostatnim czasie, w prasie lokalnej pojawiła się informacja o planowanym przez władze samorządowe projekcie polityki mieszkaniowej dla Warszawy, mającym kompleksowo uregulować komunalną politykę w tej sferze, wzorem takich miast jak Poznań, Gdańsk i Kraków. W sytuacji dramatycznego regresu budownictwa komunalnego, masowych procesów prywatyzacji i reprywatyzacji, rosnącej liczby wyroków eksmisyjnych oraz narastającego zadłużenia lokatorów, taki projekt jest z pewnością konieczny. Wątpliwości budzi jednak fakt, że władze stolicy zamierzają oprzeć przyszłą politykę na kontynuacji procesu komercjalizacji komunalnego zasobu mieszkaniowego oraz wprowadzić mechanizmy które zamiast lokatorów wspierają głównie właścicieli i zarządców budynków.
Małgorzata Zubik w stołecznym wydaniu ?Gazety Wyborczej? z 23 kwietnia br. podaje podstawowe założenia nowej polityki mieszkaniowej ratusza, opierając się na wypowiedziach wiceprezydenta oraz przedstawicieli biura polityki lokalowej[1]. Miasto zamierza, przede wszystkim, uregulować sytuację w istniejącym zasobie komunalnym: podnieść podstawową stawkę czynszów do poziomu 4 zł za m. kw., wprowadzić podział na sfery czynszowe (wysokość czynszu będzie uzależniona od lokalizacji budynku ? im bliżej centrum, tym drożej) oraz zmusić do wykupu mieszkań komunalnych lokatorów tych budynków, gdzie duża ilość lokali została już wykupiona. Dodatkowym założeniem jest budowa w latach 2007 ? 2011 około 4 tysięcy nowych mieszkań na peryferiach Warszawy, z czego część zbudowana będzie w zasobach Towarzystw Budownictwa Społecznego, oraz wsparcie lokatorów prywatnych kamienic w opłacaniu czynszu poprzez mechanizm wynajmowania lokali od prywatnych właścicieli i podnajmowania ich następnie lokatorom.
Władze Warszawy zamierzają więc de facto rozpocząć komercjalizacje tej części zasobu mieszkaniowego, którą jeszcze ominął proces prywatyzacji i reprywatyzacji oraz oprzeć swoją politykę mieszkaniową na minimalnym wsparciu lokatorów, ograniczonym do sytuacji kryzysowych.
Krytyka
Można powiedzieć, że planowana w Warszawie polityka mieszkaniowa jest ?lokalną wersją? polityki krajowej. Jej podstawowym założeniem jest bowiem komercjalizacja zasobów komunalnych i zaakceptowanie reguł wolnorynkowych w sferze mieszkalnictwa. Tym samym, ostatnie socjalne elementy gospodarki mieszkaniowej ? czyli mieszkania komunalne ? tracą swój charakter i funkcje.
Wprowadzenie sfer czynszowych i związana z nią segregacja terytorialna lokatorów ze względu na dochody podważają podstawowe założenie systemu komunalnego mieszkalnictwa. Lokale komunalne, z założenia, są przeznaczone dla osób, których nie stać na wynajem lub wykupienie mieszkań na wolnym rynku. Tym samym mają one socjalny charakter ? celem ich istnienia nie jest przynoszenie zysków, ale dostarczenie danego dobra poza systemem rynkowym, który uzależnia dostępność do dóbr od możliwości finansowych. Władze miasta, poprzez planowane wprowadzenie sfer czynszowych, dążą wprost do segregacji lokatorów zasobu komunalnego ze względu na osiągane przez nich dochody. Krótko mówiąc, podstawą tej polityki jest stwierdzenie: ?Im gorsza sytuacja materialna, tym gorsza lokalizacja i gorsze warunki mieszkaniowe?. Oczywistą konsekwencją budowy takiej struktury komunalnego zasobu mieszkaniowego jest zepchnięcie osób biedniejszych na przedmieścia, co wprost prowadzi do wykluczenia społecznego i procesów ?gettoizacji?. Utworzenie jednolitych, homogenicznych wspólnot, których członkowie znajdują się w ciężkiej sytuacji materialnej i mieszkają w oddaleniu od centrum miasta, a dodatkowo mają gorsze warunki pod względem transportu czy infrastruktury społecznej (placówki wychowawcze, edukacyjne, biblioteki i obiekty sportowe), jest mechanizmem tworzenia gett. Problemy społeczne mają być więc ?wypchnięte na przedmieścia? ? tyle tylko, ze najwyraźniej nikt nie zastanowił się nad szerszymi konsekwencjami takiego procesu. Prosta kalkulacja ekonomiczna każe władzom zamienić centrum miasta w obszar luksusowy i przeznaczony dla zamożnych obywateli, a jednocześnie wypychać biedę jak najdalej od tego obszaru. Nigdzie na świecie taka polityka nie przyniosła skutków innych od wzrostu problemów społecznych na przedmieściach, które stają się enklawami biedy i problemów społecznych.
Parcelacja zasobu komunalnego jest także w planach władz miasta ściśle związana z prywatyzacją tego zasobu. Pomysł obowiązkowego wykupu lokali komunalnych w budynkach z istniejącymi wspólnotami mieszkaniowymi jest prostą drogą do zmniejszenia istniejącego zasobu komunalnego. Jeżeli będzie się to odbywało tak jak dotychczas ? z 80% bonifikatą dla kupujących (mieszkania byłyby wtedy sprzedawane za około 20% ich wartości) ? to środki z prywatyzacji w żaden sposób nie spowodują odtworzenia sprywatyzowanego zasobu. Taka ?indywidualna prywatyzacja?, polegająca na sprzedaży indywidualnych lokali, a nie całych budynków, jest korzystna dla lokatorów mieszkań komunalnych, ale uniemożliwia utrzymanie i rozbudowę zasobu komunalnego w skali odpowiadającej społecznym potrzebom. Przy rosnącej liczbie lokali przekształconych z komunalnych na ?własnościowe? nie powstaje bowiem nowy zasób komunalny, z którego mogłyby korzystać osoby dopiero zaczynające poszukiwania mieszkania.
Politykę deprecjonowania komunalnego zasobu komunalnego dobrze ilustruje fakt, że w cytowanym artykule, miasto szacuje liczbę osób czekających na przydział mieszkania komunalnego na 6 tysięcy, a jednocześnie planuje wybudować jedynie około 4 tysiące mieszkań. Do podanych 6 tysięcy trzeba jeszcze doliczyć 900 mieszkań dla osób z wyrokami eksmisyjnymi ze spółdzielni mieszkaniowych oraz bliżej nieznaną liczbę mieszkań dla lokatorów prywatnych kamienic, którym w sytuacji drastycznych podwyżek czynszów również grożą eksmisje. Wygląda na to, że władze miasta robią wszystko, aby podaż mieszkań komunalnych była dużo niższa niż realne potrzeby społeczeństwa Warszawy.
Pozostałe założenia polityki mieszkaniowej świadczą o świadomym odwrocie od komunalnej formy mieszkalnictwa. Nie znana jest dokładnie forma prawna, jaką będą posiadać nowo-wybudowane budynki: powinny to być lokale komunalne, ale wiele wskazuje na to, ze mogą to być lokale socjalne (właścicielem będzie miasto, ale ich standard może być drastycznie gorszy od lokali komunalnych) lub zasoby TBSów, do których miasto będzie dopłacać. Logika władz jest w tym wypadku następująca: do lokali wybudowanych przez TBSy na peryferiach miasta przenosi się lokatorów mieszkań komunalnych z centrum Warszawy, a następnie dopłaca do ich czynszu (jako że opłaty za lokale w TBSach są dużo wyższe od czynszów komunalnych). Tym samym ponownie zmienia się podstawowe cele i funkcje poszczególnych form publicznego zasobu mieszkaniowego: TBSy zostały zaprojektowane jako mechanizm dostarczania lokali osobom średniozamożnym, które stać na opłacanie wyższego czynszu (który finansuje koszty zarówno użytkowania, jak i wybudowania lokalu). Ponieważ koszta utrzymania TBSów są zazwyczaj droższe od lokali komunalnych, to władze Warszawy zamierzają tym samym wspierać tą szczególną formę mieszkaniową, zamiast rozwijać zasób komunalny. Istnieje także ryzyko, że przez tak skomplikowaną procedurę dotowane będą lokale osób, które znajdują się w całkiem dobrej sytuacji materialnej i żadnego wsparcia nie potrzebują.
Polityce wobec lokatorów prywatnych kamienic czynszowych przyświeca podobna logika, jak ta zastosowana w odniesieniu do ?budowy nowych lokali? za pośrednictwem TBSów. Miasto zakłada wynajmowanie od kamieniczników lokali w prywatnych kamienicach, aby następnie podnajmować je taniej lokatorom i dopłacać właścicielom różnice pomiędzy czynszem rynkowym a komunalnym. Dodajmy, że różnica ta może wynieść nawet 35-45 zł za metr kwadratowy, a w skrajnych przypadkach (jak pokazała to sprawa lokatorów z ulicy Konduktorskiej 18) nawet około 70 złotych za metr kwadratowy[2]. Tym samym, podstawowym założeniem polityki miasta wobec lokatorów prywatnych budynków jest… wsparcie właścicieli, którzy zyskują stabilnego płatnika, od którego łatwo będzie można egzekwować należności. Miasto staje się tym samym instytucją finansującą właścicielom zwiększoną do maksimum stopę zysku. Widać tu wyraźnie prymat ideologii nad wymogami praktycznymi ? budowa i utrzymanie lokalu komunalnego zawsze będzie tańsza od refundowania zysku prywatnemu właścicielowi. Pomimo tego oczywistego faktu, władze miasta wybierają rozwiązanie wspierające kamieniczników.
Wreszcie nie można zapominać o podstawowym elemencie planu ? drastycznej podwyżce czynszów w lokalach komunalnych. Chociaż zapowiadana wysokość 4 zł za metr kwadratowy nie jest sumą horrendalną, to należy się zastanowić, czy prawie dwukrotny skok cen najmu (z poziomu 2,5 ? 2,8 zł za metr kwadratowy) nie jest zbyt wielkim szokiem dla lokatorów, którzy w większości stanowią uboższą część populacji Warszawy.
Koniec mieszkań komunalnych?
Zarysowane powyżej założenia warszawskiej polityki mieszkaniowej pokazują, że kryzys mieszkalnictwa komunalnego wchodzi w ostatnią, krytyczną fazę. Od początku lat 90-tych zasób komunalny w całej Polsce ulegał gwałtownej redukcji podczas procesów prywatyzacji i reprywatyzacji. Łącznie, w latach 1993 ? 2002 w skali kraju liczba mieszkań komunalnych (gminnych) zmniejszyła się o 673,9 tysiąca (spadek o 33,2%)[3]. Jednocześnie, gminy są tymi podmiotami, które budują najmniej ? w porównaniu z osobami prywatnymi, spółdzielniami i prywatnymi deweloperami[4]. O świadomym niszczeniu zasobu komunalnego najlepiej świadczy fakt, ze w roku 2005 wybudowano jedynie 3,5 tysiąca lokali komunalnych, a w tym samym czasie sprzedano 43,5 tysiąca mieszkań[5]. W efekcie, lokale komunalne stanowią obecnie jedynie 9,8% ogółu mieszkań w Polsce[6].
Obecnie, po latach prywatyzacji, to, co zostało z zasobu komunalnego, jest poddawane polityce komercjalizacji, a lokatorów chce się segregować wedle zasobności portfela. Obecnie, gminy wybrały politykę wsparcia prywatnych inwestorów oraz budowy lokali socjalnych ? z definicji posiadających obniżony standard, ale które są prawie tak samo drogie jak lokale komunalne. Trzeba tu pamiętać, że warszawska polityka mieszkaniowa jest wzorowana na rozwiązaniach wprowadzonych już w Gdańsku (gdzie po raz pierwszy wprowadzono sfery czynszowe) Poznaniu (gdzie w ogóle nie buduje się lokali komunalnych, tylko socjalne) i Krakowie(gdzie centrum miasta planuje się zamienić w strefę ?bez lokali komunalnych)[7]. Najwyraźniej samorządy największych polskich miast zdecydowały się ostatecznie zniszczyć zasób komunalny, w jego miejsce tworząc quasi rynkową hybrydę lokali komunalnych posegregowanych wedle sfer czynszowych i lokali socjalnych. Źródła tej polityki tkwią oczywiście w liberalnym nastawieniu władz lokalnych, dla których nawet komunalny zasób mieszkaniowy może się stać okazją do poszukiwania zysków, ale nie należy zapominać, że ramy tej polityki zakreślili decydenci w parlamencie przyjmując cały pakiet ustaw o reprywatyzacji, prywatyzacji i przerzuceniu na samorząd terytorialny obowiązków socjalnych bez zapewnienia odpowiednich środków. W efekcie, do problemu z samowolą kamieniczników posiadających prywatne budynki bardzo szybko dołączą konflikty i napięcia wywołane procesami tworzenia gett oraz braku powszechnie dostępnego publicznego zasobu mieszkaniowego.
Przypisy:
[1] Małgorzata Zubik, Chcą ostro podnieść czynsze w Warszawie, Gazeta Stołeczna, 23.04.2004;
[3] Władysław Dominiak, Realizacja społecznych celów mieszkalnictwa w krajach Unii Europejskiej. Implikacje dla Polski [w:]Lucyna Frąckiewicz (red.), Przeszłość i przyszłość polskiej polityki mieszkaniowej?, IPiSS-IGW, Warszawa-Katowice, 2005
[4] W 2002 roku gminy oddały do eksploatacji 2,5 tysiąca lokali, podczas gdy odpowiednio: osoby fizyczne ? 52,5 tys., prywatni deweloperzy ? 22 tys., spółdzielnie ? 15,4 tys., a TBSy ? 4,6 tysiąca; w 2003 roku gminy oddały do eksploatacji 2 tysiące mieszkań, a pozostałe kategorie inwestorów odpowiednio: 117,9 tys., 23,9 tys., 12,1 tys. oraz 5,8 tys.; natomiast w 2004 roku, gminy oddały do eksploatacji jedynie 1,7 tysiąca lokali, pozostałe podmioty odpowiednio: 64,8 tys., 24,2 tys., 9,4 tys. i 7,1 tys.; w 2005 roku, gminy oddały do eksploatacji 3,5 tys. mieszkań a pozostałe kategorie odpowiednio: 63,2 tys., 33 tys., 8,2 tys., 5,4 tys.); Dane dla pierwszych 3 kwartałów 2006 roku wskazują, że tendencja ta ma charakter trwały, gminy oddały bowiem do użytkowanie w tym czasie 2,3 tys. mieszkań, a pozostałe kategorie ? odpowiednio więcej. Dane na podstawie: GUS, Gospodarka mieszkaniowa w 2005 r. oraz GUS, Budownictwo mieszkaniowe I-III kwartał 2006
[5] GUS, Gospodarka mieszkaniowa w 2005 r.
[6] ibid. dane odnoszą się do 2005 roku.
[7] Małgorzata Zubik, Lokatorzy w Krakowie, Poznaniu i Gdańsku płacą więcej niż w stolicy, Gazeta Stołeczna, 15.04.2007
