Autor: Jakub Grzegorczyk
8 stycznia br. Prezydent podpisał nowelizację Ustawy o ochronie praw lokatorów, której projekt przygotowało Ministerstwo Infrastruktury. Poprzez wprowadzenie do Ustawy pojęcia „najmu okazjonalnego”, rząd, parlament i prezydent przywrócili de facto eksmisję na bruk.
Podstawowym powodem dla wprowadzenia zmiany była chęć zalegalizowania „szarej strefy” występującej w komercyjnym najmie lokali. Według szacunków Wiceministra Infrastruktury Piotra Stycznia, około 250 tysięcy lokali jest obecnie wynajmowanych przez osoby prywatne (nie prowadzące działalności gospodarczej), ale najem ten nie jest zgłaszany do Urzędów Skarbowych w obawie przed zbyt wysokimi kosztami podatkowymi*. Chcąc skłonić tych właścicieli do zalegalizowania najmu, Ministerstwo zaproponowało im następujące rozwiązanie: „w zamian” za zgłoszenie najmu do Urzędu Skarbowego, uzyskują oni prawo do łatwego i szybkiego pozbycia się lokatora.
Mechanizm najmu okazjonalnego wygląda następująco: właściciel zawiera z lokatorem umowę najmu na czas określony (nie dłuższy niż 10 lat), do umowy załącza się natomiast następujące dokumenty: oświadczenie lokatora (w formie aktu notarialnego) zawierające dobrowolne poddanie się egzekucji i zobowiązanie do opuszczenia lokalu w przypadku wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy, wskazanie przez lokatora mieszkania do którego wyprowadzi się w przypadku wygaśnięcia lub wypowiedzenia najmu (jak się wydaje, termin wypowiedzenia określa się w tym przypadku tak jak w Kodeksie Cywilnym – tj. minimum miesiąc, z możliwością, że strony umówią się na okres dłuższy) oraz oświadczenie właściciela o wyrażeniu zgody na zamieszkanie lokatora w danym lokalu. Jeżeli lokator po zawarciu umowy utraci możliwość zamieszkiwaniu w lokalu, który wskazał w umowie, jest zobowiązany do dostarczenia właścicielowi przeciągu 21 dni (liczonych od dnia w którym dowiedział się, iż nie będzie się mógł przeprowadzić do lokalu wskazanego w umowie) informacji o innym lokalu do którego wyprowadzi się w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu. Jeżeli lokator nie dopełni tego obowiązku, właściciel może rozwiązać z nim umowę z okresem wypowiedzenia wynoszącym 7 dni. Co ważne, w sytuacji wygaśnięcia umowy lub wypowiedzenia najmu właściciel musi tylko skierować do lokatora pisemne żądanie opuszczenia lokalu zawierające: określenie właściciela i najemcy, odniesienie do umowy najmu, przyczynę wypowiedzenie oraz termin opuszczenia lokalu – nie krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania. Jeżeli lokator nie zastosuje się do żądania, właściciel może skierować do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu w którym lokator zobowiązał się do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Po nadaniu klauzuli wykonalności (bez procesu!), właściciel może skorzystać z komornika w celu dokonania eksmisji – nie stosuje się w tym przypadku przepisów nt. lokali socjalnych czy pomieszczeń tymczasowych.
Aby właściciel mógł skorzystać z „szybkiej ścieżki eksmisyjnej”, zawarcie umowy musi zostać zgłoszone do urzędu skarbowego – jest to warunek, bez którego sąd nie wyda klauzuli wykonalności i zastosowanie będą miały normalne przepisy o postępowaniu eksmisyjnym.
Tym samym, Ministerstwo wprowadziło w prawie mieszkaniowym reguły, które motywują drobnych właścicieli do opłacania podatku od najmu, a z drugiej strony pozbawiło liczną grupę lokatorów wynajmujących mieszkania na wolnym rynku praktycznie jakiejkolwiek ochrony przed eksmisją. Trudno oszacować skalę umów najmu okazjonalnego, które zostaną w najbliższym czasie zawarte – zależy ona w dużej mierze od zwykłej kalkulacji ekonomicznej właścicieli, którzy zaczną liczyć czy bardziej opłaca im się zapłacić podatek, czy też procesować się z lokatorami w przypadku wypowiedzenia najmu lub wygaśnięcia umowy. Trzeba także pamiętać, że nowe regulacje mają zastosowanie jedynie do tych właścicieli, którzy są osobami fizycznymi i nie prowadzą własnej działalności gospodarczej – nie obejmują więc lokali komunalnych, zwracanych w ramach reprywatyzacji czy wynajmowanych od spółdzielni czy deweloperów. Niemniej jednak mamy do czynienia z groźnym precedensem – w celu poprawy dochodów budżetu państwa, „tylnymi drzwiami” wraca eksmisja na bruk – najbardziej bezwzględna forma przemocy właścicieli wobec lokatorów.
* – „Łatwiej będzie można pozbyć się lokatora” wywiad z wiceministrem infrastruktury Piotrem Styczniem, Rzeczpospolita, 14.12.2009
