Petycja Warszawskiego Stowarzyszenia Lokatorów złożona 08.04.2008 na ręce ministra sprawiedliwości Zbigniewa Ćwiąkalskiego.
Warszawa, 8 kwietnia 2008
Pan Zbigniew Ćwiąkalski
Minister Sprawiedliwości
Rzeczpospolitej Polskiej
Szanowny Panie Ministrze,
Działając w imieniu Warszawskiego Stowarzyszenia Lokatorów ? a pośrednio także całej wielomilionowej rzeszy najemców lokali mieszkalnych w Polsce ? pozwalamy sobie zwrócić uwagę Państwa na istniejące nieprawidłowości w działaniu organów wymiaru sprawiedliwości, które znacząco utrudniają dochodzenie przez lokatorów swoich praw w postępowaniach sądowych. Według naszej wiedzy, nieprawidłowości te wpływają na znaczne ograniczenie praktycznych możliwości realizacji konstytucyjnej zasady ochrony praw lokatorów wobec znacznej liczby obywateli Rzeczpospolitej Polskiej, a w wymiarze czysto ludzkim, przyczyniają się do tragedii osobistych, związanych z utratą praw do zamieszkiwania w lokalu lub groźbą takiej sytuacji. Decyzje organów sądowniczych w sprawach mieszkaniowych mają trudne do przecenienia znaczenie, warunkując w wielu wypadkach szanse normalnej egzystencji człowieka we wszystkich sferach życia. Mimo, że często niedoceniana przez decydentów, opinię publiczną czy samych sędziów, praca organów wymiaru sprawiedliwości w postępowaniach sądowych dotyczących weryfikacji zasadności podwyżek czynszów czy wniosków o eksmisję łączyć się winna u wszystkich podejmujących decyzje z poczuciem odpowiedzialności za ich skutki, oraz świadomością, że błędy czy zaniechania w procesowaniu i rozstrzyganiu rodzą skutki o charakterze w zasadzie nieodwracalnym.
Niestety, doświadczenia członków Stowarzyszenia i osób przez nie wspieranych wskazują na występowanie częstych uchybień i olbrzymiej dowolności w postępowaniu sądów w przypadkach sporów najemców mieszkań z właścicielami budynków.
Na tej podstawie mamy prawo stwierdzić, iż praktyczna sfera działalności sądownictwa w sprawach dotyczących relacji między lokatorami, a właścicielami budynków zawiera następujące mankamenty:
- Niekorzystna dla przestrzegania praw najemców jest już sama atmosfera rozpraw sądowych, nacechowana skłonnością sędziów do pospiesznego i jednocześnie powierzchownego zapoznawania się z dokumentacją procesów. W czasie rozpraw często dochodzi do wyprzedzającego wyrok deklarowania przez sędziów przekonania o prawie do pełnej swobody kamieniczników w zakresie dysponowania własnością. Ich osobiste poglądy w tej sprawie mogą oddziaływać na treść decyzji, o czym świadczyć może odnotowany przez Stowarzyszenie przykład udzielenia przez sąd zgody na podwyżkę opłat czynszowych, pomimo uznania uzasadnienia kamienicznika za opartego na nieprawdziwej kalkulacji;
- Sądowa kontrola zasadności podwyżek czynszów, pomimo, ze jest to w zasadzie jedyne narzędzie realizacji konstytucyjnej gwarancji ochrony lokatorów, wykonywana jest w przeważającej liczbie wypadków bez zachowania pożądanej wnikliwości w kontrolę uzasadnień właścicieli budynków. Brak przykładów drobiazgowego rozpatrywania kosztorysów utrzymania budynku czy planowanych remontów przez sądy, nie mówiąc już o dokonywaniu oględzin nieruchomości. Wnioski lokatorów o powołanie biegłego nierzadko traktowane są nieprzychylnie, bez uzasadnienia tej decyzji;
- W postępowaniu sądowym zanika sama idea protekcji państwa nad słabszą stroną stosunku najmu – poziom obciążeń finansowych kamienicznika traktowany jest jako argument znacznie większej wagi niż stan majątkowy i poziom dochodów najemcy. Warto przy tym zauważyć, iż w przypadku tak kosztochłonnej sfery gospodarowania jaką jest mieszkalnictwo i przy wykazanym wcześniej przyjęciu przez ustawodawcę nieoficjalnego założenia o sfinansowaniu z czynszu dzisiejszych najemców wieloletnich zaniedbań w dziedzinie mieszkalnictwa, skłonność do stosowania wyzysku szczególnie łatwo jest ukryć wśród rzeczywistych kosztów niezbędnych do utrzymania nieruchomości;
- Sądy nie zawsze sprawdzają status prawny osób podających się za właścicieli nieruchomości, co może mieć znaczenie zwłaszcza w przypadku istnienia współwłasności danego budynku. Może to prowadzić do sytuacji, w której interes właścicieli reprezentuje posiadacz mniejszościowego udziału, przy niewiedzy właścicieli większościowych, których roszczenia wobec lokatorów mogłyby mieć węższy zakres. Wątpliwości budzi też brak staranności niektórych sędziów w weryfikowaniu prawdziwości pełnomocnictw od innych współwłaścicieli przedstawianych w trakcie rozprawy, czego przykładem może być przypadek uznania upoważnienia ustnego, która to decyzja została wycofana tylko na wskutek działań pełnomocnika prawnego najemcy;
- W przypadkach procesów dotyczących bezprawnych szykan właścicieli nieruchomości wobec lokatorów, mających na celu zwiększanie uciążliwości zamieszkiwania, a wyrażających się m.in. w odcinaniu mediów, utrudnianiu dostępu do lokali itp., sprawy sądowe toczą się długotrwale, choć skutki takich działań w zasadzie uniemożliwiają normalne funkcjonowanie pokrzywdzonym. Decyzje sądowe nakazujące przywrócić stan właściwy pozbawione są wskazań, jakie organy władz publicznych odpowiedzialne są za ich egzekucje, co powoduje z reguły odmowę interwencji przez wszystkie instytucje odpowiedzialne za egzekwowanie porządku prawnego. Taki stan rzeczy pozwala jednej ze stron sporu skutecznie wywierać naciski o charakterze pozaprawnym, podważając samą istotę funkcjonowania państwa prawa i obniżając jednocześnie autorytet wymiaru sprawiedliwości.
W naszej opinii, następujące zmiany procedury prawnej i działań sądów mogłyby przynieść pożądany skutek, idąc w kierunku wyrównywania szans obu stron w czasie rozstrzygania procesowego sporów prawnych między lokatorami a właścicielami nieruchomości:
- W procesach dotyczących zasadności wymiaru podwyżki czynszu powoływanie biegłych powinno mieć charakter obowiązkowy, a o ich wyborze powinien decydować wyłącznie sąd ? dokonując ich wyboru nie spośród osób wskazanych przez kamienicznika czy lokatora, sprawdzając (w miarę możności dokładnie) czy nie mają oni związków ze stronami sporu ani sami nie są w sytuacji prawnej podobnej do jednej z nich;
- W procesach dotyczących zasadności wymiaru podwyżki powinno się stosować wymóg dokonywania przez sąd wizji lokalnej, mającej na celu ocenę stanu kamienicy i standardu mieszkania strony skarżącej wzrost wymiaru czynszu. Ocena standardu mieszkania osoby skarżącej wysokość czynszu oceniamy przy tym jako podstawowy czynnik, który powinien być brany pod uwagę przy ocenie roszczeń kamienicznika. Jednocześnie, istotne jest, aby ocenie jakości mieszkania towarzyszyła informacja, w jakiej mierze była ona podnoszona przez ostatniego właściciela budynku oraz czy najemca lokalu akceptował te zmiany. Szybkie zwiększanie standardu mieszkania ponad możliwości najemcy może stanowić bowiem ? w świetle brzmienia ustawy o ochronie praw lokatorów ? ścieżkę do szybkiego podwyższania opłat za jego użytkowanie i pozbywania się w ten sposób lokatorów. Z uwagi na fakt, że kwestia ochrony praw lokatorów dotyczy w znaczącym stopniu osób długotrwale zamieszkujących w danym miejscu, którzy wprowadzali się do lokali na podstawie nakazu administracyjnego (zmienionego na status najemcy w latach 90-tych ubiegłego wieku), branie pod uwagę lokalizacji budynku jako czynnika wpływającego na wysokość czynszu nie wydaje się zasadne;
- Istnienie statusu właścicielskiego w stosunku do budynku ? także w zakresie uczestnictwa we własności ? oraz wszelkiego rodzaju pełnomocnictwa umożliwiające reprezentowanie osób nieobecnych powinny być badane z maksymalną możliwą dokładnością. Celowe wydaje się również wprowadzenie obowiązku stawiennictwa osobistego ze strony wszystkich właścicieli budynków przynajmniej na jednej rozprawie sądowej podczas trwania procesu;
- Odłączanie mediów i inne przejawy szykanowania lokatorów ? jeżeli ponoszą oni wydatki na ten cel zgodne z cennikiem dostawców ? powinny w trakcie postępowania sądowego spotykać się ze zdecydowaną reakcją sędziów i być traktowane jako wyraz braku poszanowania dla prawa oraz dowód stosowania bezprawnych nacisków na drugą stronę sporu. Decyzje nakazujące przywrócenie stanu poprzedniego powinny być podpierane krótkoterminowymi klauzulami wykonalności wskazującymi instytucję odpowiedzialne za ich egzekwowanie, tak aby niewykonanie takiego postanowienia mogło być powodem uzyskania odszkodowania od odpowiedzialnych za zaniedbanie;
W opinii Warszawskiego Stowarzyszenia Lokatorów uznanie powyższych postulatów poprawiłoby standardy stanowienia prawa w przypadkach konfliktów na tle najmu mieszkań. Jednocześnie, wyrażamy gotowość uczestnictwa w spotkaniu poświęconym omówieniu naszych postulatów, co mogłoby być okazją do przybliżenia środowisku sędziowskiemu trudności napotykanych przez najemców mieszkań w trakcie postępowań przed organami wymiaru sprawiedliwości.
Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów www.wsl.org.pl
