Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów prezentuje poradnik zawierający podstawowe porady prawne dla lokatorów z reprywatyzowanych budynków.

Zachęcamy do lektury:

 

Porady dla lokatorów z reprywatyzowanych budynków

– O czym bezwzględnie należy pamiętać w przypadku reprywatyzacji budynku

Trzeba odbierać awizo – dwa razy nieodebrane pismo uznaje się za dostarczone w sposób prawidłowy.
Nie należy podpisywać żadnych pism przedstawianych przez kamienicznika lub jego pełnomocnika – nie ma obowiązku podpisywania pism na miejscu. Warto skonsultować się wcześniej z prawnikiem żeby nie podpisać np. dobrowolnej zmiany warunków umowy najmu na bardziej niekorzystne dla lokatora.

– Skutki prawne reprywatyzacji

Po pierwsze w procesie reprywatyzacyjnym lokatorzy nie są stroną, więc nie są informowani o postępowaniu sądowym. Na stronie Ratusza istnieje w zakładce „Dla mieszkańców/ Dekret warszawski istnieje lista nieruchomości objętych lub mogących być objętymi roszczeniami.
Nowy prywatny właściciel przejmuje budynek razem z obciążającymi go umowami, w tym umowami najmu. Miasto nie jest w stanie odpowiedzieć na jakiej zasadzie umowy najmu komunalnego są zamieniane na umowy komercyjne z prywatnym właścicielem.
Nowy właściciel zwykle wyznacza swojego pełnomocnika. Musi to być dokonane na podstawie upoważnienia przedstawionego lokatorom. Jeśli nie ma takiego upoważnienia dostarczonego w odpowiedni sposób lokatorzy mają prawo domagać się przedstawienia go i nie uznawać osoby podającej się za pełnomocnika.
Podstawowym prawem regulującym prawa i obowiązki lokatorów jest Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001

 

Reguluje ona m.in. podwyżki czynszów

art. 8a
1. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. 2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.
Podwyżka musi być dostarczona na piśmie, za potwierdzeniem odbioru przez lokatora. W przeciwnym wypadku jest nieważna.

Art. 8a pkt.4
Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie
lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
pkt 5. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może: 1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo 2) zakwestionować podwyżkę, (…) wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.
Z doświadczenia wiemy, że sprawy dotyczące wysokości czynszu toczące się przed sądami cywilnymi trwają długo i są dosyć trudne do wygrania, choć jest to możliwe. W przypadku przegranej lokator musi opłacić zaległy czynsz za okres od terminu wypowiedzenia.

art. 9
1. Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, a jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela.

Wypowiedzenie umowy najmu

Reguluje je artykuł 11 ustawy
Wypowiedzenie musi nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego
Powody wypowiedzenia
– nie później niż na miesiąc naprzód jeśli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
– z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy
– z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. – nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym
wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
– Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
Po upływie terminu wypowiedzenia właściciel wzywa zwykle do opuszczenia lokalu i zaczyna się procedura eksmisyjna.

W toku procedury sąd decyduje o zasadności lub bezzasadności eksmisji. Sąd decyduje również o prawie do lokalu socjalnego.

Dopiero po wyroku sądowym może nastąpić eksmisja. Wcześniej lokator musi otrzymać zawiadomienie o jej terminie. Eksmisja jest wykonywana w obecności komornika. Na każdym jej etapie można starać się ją zablokować składając pisma do sądu. Można również w ostateczności próbować blokować eksmisję. Komornik nie mając dostępu do mieszkania może odstąpić od eksmisji i wyznaczyć kolejny jej termin. To daje czas na negocjacje z właścicielem.

W Warszawie lokatorzy budynków zreprywatyzowanych mający wypowiedzenie umowy najmu za niepłacenie czynszu mogą starać się o mieszkanie komunalne. Nie muszą przy tym spełniać kryterium powierzchni mieszkaniowej i trudnych warunków mieszkaniowych.Reguluje to UCHWAŁA NR LVIII/1751/2009 RADY MIASTA STOŁECZNEGO WARSZAWY z dnia 9 lipca 2009 r.

Warunki finansowe

w gospodarstwie domowym średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza minimum dochodowego (Minimum dochodowe wynosi 160 % kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym i 220% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym, a także w gospodarstwie osoby samotnie wychowującej dziecko).
Kryterium dochodowe dla lokatorów zreprywatyzowanych zwiększa się o 30%
Opracowanie: Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów

Opracowanie: Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów

Tel 601 365 690 www: www.lokatorzy.pl www.wsl.lokatorzy.pl
e-mail: info@lokatorzy.pl
Skr. Poczt 70, 01-680 Warszawa