W odpowiedzi na apel do Posłanek i Posłów Sejmu RP o zwrócenie uwagi na problemy lokatorów prywatyzowanych budynków komunalnych oraz zakładowych pytania w zakresie konkretnych rozwiązań z zakresu polityki mieszkaniowej, jakie Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów wystosowało 14 stycznia 2008 r. otrzymaliśmy w sumie 8 pisemnych odpowiedzi. Poniżej publikujemy ich omówienie, opracowane przez członków stowarzyszenia.
Więcej informacji o akcji oraz skany pism od Posłanek i Posłów, można znaleźć pod adresem:
http://www.wsl.org.pl (oficjalna strona Warszawskiego Stowarzyszenia Lokatorów)
Odpowiedzi zebrane od posłów w wyniku interpelacji, jaką wystosowało do nich Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów, wskazują na skrajnie zróżnicowany stosunek parlamentarzystów do nabrzmiewającej w naszym kraju kwestii lokatorskiej.
Najbardziej negatywne stanowisko wyraził poseł PO ze Szczecina, Arkadiusz Litwiński, pozostający głuchym na bulwersujące historie lokatorów z różnych regjonów Polski, którzy znaleźli się bez własnej winy w sytuacji urągającej europejskim obyczajom i normom społecznym. Zdaniem posła Arkadiusza Litwińskiego: „…obecnie obowiązujące przepisy w sposób wystarczający chronią lokatorów przed zawyżaniem czynszu przez właścicieli lokali mieszkalnych”.
Nie omieszkamy przypomnieć tych wypowiedzi podczas przyszłych wyborów, a posłowi przyznajemy czerwoną kartkę i wystawiamy jego nazwisko na naszej czarnej liście. Zaś całą mętną wypowiedź posła cytujemy w dziale „Interpelacje i odpowiedzi” naszego portalu.
Inni posłowie, do których zwrócilismy się z zapytaniem, okazali się przyzwoici i w dużym stopniu wczuwający w sytuacje gotowane lokatorom przez bezwzględnych właścicieli kierujących się imperatywem maksymalizacji zysku.
Syndrom kamienicznika-chciwca nie napotyka przeszkód w ekspansji w naszym kraju, gdyż brak jest w Polsce silnych organizacji lokatorskich. W 40-milionowym kraju ruch lokatorski powinien, zgodnie ze standardami europejskimi, skupiać kilka milionów osób, a skupia kilkaset.
W wyniku naszej interpelacji, kilku posłów wszczęło konkretne działania w celu zwrócenia uwagi Ministrów Infrastruktury i Gospodarki i Pracy na groźnie nabrzmiewającą sytuację mieszkańców lokali komunalnych i zakładowych, rugowanych z domów po ponad 60-ciu latach w nich zamieszkiwania, za pomocą instrumentów finansowych.
Na pozytywne odnotowanie i uwagę zasługują zwłaszcza krzepiące reakcje posłanek Krystyny Łybackiej (SLD) i Alicji Dąbrowskiej (PO), które trafnie w swoich pismach do ministrów ujęły niektóre aspekty sytuacji lokatorskiej. Także odpowiedzi Antoniego Macierewicza, Witolda Namyślaka (PO) i Jana Widackiego (LiD) wskazują na to, że ruch lokatorski może liczyć na spore poparcie w sejmie.
Niezwykle celne wydają się zwłaszcza stwierdzenia poseł Alicji Dąbrowskiej na temat niejasności prawa polskiego odnośnie „zysku godziwego” z wynajmu, jak również na temat antylokatorskich zapisów obecnej ustawy o ochronie lokatorów, które zdaniem posłanki są „…furtką pozwalającą na windowanie opłat mieszkaniowych… co stworzyło pole do manipulacji…” Wydaje się że największe nieporozumienia posłów-interpelantów oraz – o czym wiemy z innych źródeł – sędziów rozpatrujących sprawy czynszowe po przejęciach kamienic, związane są z problemami ekonomicznymi.
Z nadesłanych wypowiedzi wynika, że brak jest posłom wiedzy wystarczającej na wniknięcie w meritum ekonomicznych zagadnień, a więc w to, ile pieniędzy mogą sobie za lokale czynszowe życzyć w Polsce ich właściciele. W Europie sprawy wysokości czynszów komunalnych znajdują się pod nadzorem lokatorów, a w niektórych krajach, jak Szwecja, ostatecznym organem okreslającym wysokość czynszu, jakiego może żądać właściciel, jest nie sąd, a stowarzyszenie lokatorskie, które zrzesza aż 540 tysięcy członków.
W Polsce posiadamy praktycznie zerową reprezentację lokatorską, a proporcjonalnie powinno nas być kilka milionów. To dlatego, że jako lokatorzy nie nauczyliśmy się zrzeszać, jesteśmy wciąż bezbronni wobec finansowej przemocy ze strony bezwzględnych kamieniczników i to dlatego odmawia się nam wszelkich praw.
Przykładem niedocierania przez posłów, a zapewne także i przez sędziów, do istoty kontrowersji związanych z wysokością czynszów, jest fragment listu posłanki Alicji Dąbrowskiej, skądinąd bardzo życzliwego lokatorom, skierowanego do Ministra Infrastruktury:
„Kolejnym składnikiem czynszu uregulowanym w ustawie, a budzącym wiele wątpliwości, jest zwrot kapitału. Nagminne stają się przypadki, gdzie właściciele budynków wprowadzają zbędne z punktu widzenia lokatorów ulepszenia i remonty, tak aby ponieść jak największe nakłady na trwałe podwyższenie standardu istniejących lokali, które zwiększą wartość użytkową budynku, co pozwala właścicielom kamienic na podnoszenie czynszu, tym samym zmuszając lokatorów do wyprowadzki z zajmowanych mieszkań”
Tekst sam w sobie jest jak najbardziej słuszny, gdyż wyraża dobre intencje posłanki, jej społeczną wrażliwość. Wydaje się jednak, że jego teza jest wynikiem niedoinformowania społeczeństwa co do sensu wprowadzenia do publicznego obiegu nowego parametru ekonomicznego o nazwie „wartość odtworzeniowa powierzchni mieszkaniowej”, na który powołują się dzisiejsi kamienicznicy i sędziowie przy ustalaniu wysokości czynszów.
Otóż, wartość odtworzeniowa odzwierciedla koszt wybudowania metra kwadratowego powierzchni ogólnej mieszkania w nowo wznoszonym budynku, spełniającym współczesne normy budowlane. Wartość ta, wyrażona w stawce amortyzacyjnej przy 33-letnim okresie amortyzacji budynku i przy aktualnym poziomie cen ziemi, robocizny i materiałów budowlanych, wynosi obecnie w Warszawie 12,70 zł/m2. Odpowiada ona całkowitemu kosztowi wybudowania 1 m2 mieszkania:
12,70 zł/mies./m2 x 12 mies. x 33 lata = 5030 zł/m2
Tymczasem spekulanci kupują warszawskie kamienice znacznie taniej – za ułamek tej wartości. Zwykle nabywane kamienice są w złym stanie, gdyż władze państwowe doprowadziły do dużych zaniedbań remontowych, zresztą częściowo zrozumiałych, gdyż priorytetem przez wiele lat była budowa nowych mieszkań w zrujnowanym kraju, a nie remont istniejących zasobów, które w wielu przypadkach odbudowywali i remontowali sami mieszkańcy. Faktem jednak jest, że duże zaniedbania remontowe powstały w minionych latach.
Nowi nabywcy starych kamienic wchodzą więc w posiadanie majątku zdewastowanego w poważnym stropniu, lecz za cenę nabycia znacznie niższą od 5.030 zł/m2.
Zasadą powinno zatem być, aby nabywca miał prawo wliczać w swoje uzasadnione koszty działalności, a zatem i w koszty czynszu – wyłącznie koszty 33-letniej amortyzacji zakupionego obiektu według cen jego nabycia, a nie według cen amortyzacji hipotetycznego budynku pozostającego w stanie idealnym, czyli zaraz po wybudowaniu i odbiorze przez inwestora.
Wszelkie koszty podwyższające wartość nabytego obiektu są w myśl polskiego prawa fiskalnego kosztami inwestycji, a nie remontu i nie mogą być podstawą naliczania lokatorom czynszu w inny sposób, niż poprzez ich comiesięczną amortyzację rozłożoną na 33 lata.
Najpierw więc nowi właściciele powinni ponieść nakłady na podniesienie standardu budynków do poziomu odpowiadającego współczesnym normom budowlanym, aby następnie móc żądać czynszu jak za nowo budowane w mieszkania, w powołaniu na pełną wysokość ogłaszanej wartości odtworzeniowej.
Tymczasem sądy i administratorzy budynków żadają od lokatorów finansowania z opłat czynszowych remontów kapitalnych będących de facto inwestycjami.
Poprzez błędną kwalifikację inwestycji jako remontów to lokatorzy stają się chcąc nie chcąc inwestorami, nie odnosząc jednak z tego tytułu żadnych korzyści finansowych. Jest to sprzeczne ze zdrowym rozsądkiem i obowiązującymi w Polsce przepisami skarbowymi, a mimo to sądy wydają wyroki przyznające rację takim praktykom. Problem ten należy jak najszerzej nagłośnić, a także oficjalnie poprosić przedstawicieli Izby Skarbowej o wykładnię finansową zagadnienia.
Profesjonalną eksplikację zasady honorowania jako składników czynszu wyłącznie kosztów amortyzacji zasobu w stanie (kwocie) jego nabycia powinny dostarczyć także GUS i Urząd Marszałka Województwa, ogłaszający stawkę wartości odtworzeniowej odnoszacą się do budynków nowych.
Czynsz, negocjowany z organami przedstawicielskimi lokatorów, powinien odpowiadać realnej wartości, za jaką nowy właściciel nabył kamienicę. W przypadku odzyskiwania budynków przez przedwojennych właścicieli (bez sprzedaży dalej), o wysokości stawki amortyzacyjnej wliczanej w czynsz powinien decydować szacunkowy stan budynku. Szacunku powinien dokonywać uprawniony rzeczoznawca, a w przypadkach sporów sądowych – rzeczoznawca sądowy.
