Wiadomości na temat uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego osoby eksmitowanej zostały pogrupowane w poniższe trzy działy. W takim ujęciu opis sytuacji prawnej takiej osoby sprowadza się do udzielania odpowiedzi na trzy pytania:
(1) kto może otrzymać lokal socjalny?,
(2) jakie musi spełnić warunki, żeby otrzymać lokal socjalny?,
(3) kiedy ? na jakim etapie sprawy o eksmisję można otrzymać lokal socjalny?
W art. 14.1 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.05.31.266) (dalej Ustawa) znajduje się następujące stwierdzenie: ?w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy?.
Z brzmienia przepisu wynika, że uprawnie do otrzymania lokalu może zostać przyznane każdemu kogo nakaz dotyczy. W związku z tym pojawiają się dwie wątpliwości:
– czy uprawnienie takie może przysługiwać osobie, która nie ma statusu najemcy lub współnajemcy (tj. zamieszkuje tylko z nimi ? może być to np. małoletnie dziecko, czy inny członek rodziny)?
– czy uprawnienie takie może przysługiwać osobie, która w ogóle nigdy nie miała żadnego tytułu prawnego do korzystania z lokalu, który zajmuje i z którego jest przeprowadzana jej eksmisja?
Co się tyczy pierwszej kwestii Sąd Najwyższy w uchwale z 15 listopada 2001 r. (III CZP 66/01) ustalił, że przepisy art. 14 i 15 Ustawy (odnoszące się do eksmisji) mają zastosowania do osób, które były lokatorami w rozumieniu art. 2 Ustawy.
[Art. 2. 1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
1) lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności; (?)]
Prawo to może przysługiwać zatem jedynie osobom, które mają do korzystania z lokalu prawo. W tradycyjnej wykładni pojęcia lokator dokonanej przez Sąd Najwyższy przyjmuje się, że korzystanie z lokalu przez domowników najemcy oraz przez osoby, którym najemca użyczył lokalu, nie może być uznawane za bezprawne lub pozbawione tytułu prawnego korzystanie z lokalu, mimo że takie osoby nie wiąże bezpośrednio z wynajmującym stosunek najmu. Prawo do lokalu przysługujące takim osobom jest prawem pochodnym od prawa najemcy ? powstaje i gaśnie wraz z nim.[1] Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 czerwca 2001 r., III CZP 28/01 potwierdził wyraźnie, że ?obowiązek orzeczenia przez sąd o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego lub o braku takiego uprawnienia odnosi się tylko do byłego najemcy lokalu podlegającego opróżnieniu i osób z nim stale w tym lokalu zamieszkałych?.
Już z powyższego wynika, że art. 14 Ustawy ogólnie regulujący uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego nie obejmuje osób, które nigdy najemcami nie były. Nie oznacza to jednak, że osoby te nie mogą w wyjątkowych okolicznościach otrzymać prawa do lokalu socjalnego.
Art. 24 Ustawy stanowi, że ?prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione?.
W orzecznictwie powstała rozbieżność co do tego, czy sąd może zastosować ten przepis, w szczególności w postępowaniu eksmisyjnym. W uzasadnieniu uchwały z dnia 15 listopada 2001 r., III CZP 66/01 Sąd Najwyższy uznał, że art. 24 nie jest adresowany do sądu, lecz do gminy realizującej obowiązki wynikające z gospodarowania mieszkaniowym zasobem, obejmującym także lokale przeznaczone na wynajem „jako socjalne”. Natomiast zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2003 r., III CZP 41/03, art. 24 ustawy stanowi podstawę orzeczenia przez sąd o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego przez osobę samowolnie zajmującą lokal, wobec której sąd nakazał jego opróżnienie.
Najnowsze orzecznictwo ? uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2005 r., III CZP 6/05 – uznaje, że w postępowaniu eksmisyjnym sąd nie może orzec o uprawnieniu osoby zajmującej lokal samowolnie do lokalu socjalnego. Poza argumentacją odnoszącą się ściśle do interpretacji przepisu, Sąd Najwyższy stwierdził w uzasadnieniu uchwały, że nie jest to potrzebne, skoro ze zmian wprowadzonych ustawą z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 172, poz. 1804) do art. 1046 k.p.c. wynika obowiązek dostarczenia eksmitowanemu dłużnikowi pomieszczenia tymczasowego.
W świetle tej uchwały przepis art. 24 Ustawy ma znaczenie dla ustalenia obowiązku gminy zawarcia umowy wynajęcia lokalu socjalnego z osobą, która samowolnie zajmuje lokal i wobec której orzeczono opróżnienie lokalu, jeżeli zawarcie tej umowy byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione. Stosuje go zatem gmina w postępowaniu o zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego lub sąd, do którego, zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego, może się zwrócić osoba samowolnie zajmująca lokal wytaczając powództwo o ustalenie uprawnienia do zawarcia z gminą umowy o najem lokalu socjalnego wymienione w art. 24. Powództwo wytacza się do sądu rejonowego właściwego dla gminy, na terenie której znajduje się lokal podlegający opróżnieniu.
2. Jakie warunki musi spełnić osoba eksmitowana, żeby otrzymać lokal socjalny?
W art. 14.3 Ustawy stanowi się, że sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób eksmitowanych, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. To są zatem ogólne kryteria , które decydują o przyznaniu lokalu socjalnego. Jednocześnie art. 14.5 Ustawy przewiduje, że sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13.
[Art. 13. 1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
2. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.]
W art. 14.zawiera się nakaz przyznania prawa do lokalu socjalnego następującej kategorii osób:
1. kobiety w ciąży,
2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3. obłożnie chorych,
4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany oraz, co wynika z art. 14.7 Ustawy, korzystają z lokalu należącego do mieszkaniowego zasobu gminy lub z lokalu, do którego używania były uprawnione na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego.
Należy przyjąć, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu, jeżeli rzeczywiście mają taką możliwość oraz jeśli lokal spełnia warunki wymagane dla lokalu socjalnego, tj. musi być to lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie (art. 2.1 pkt 5 Ustawy). Wobec tego , że mowa jedynie o możliwości zamieszkania w lokalu, przyjmuje się, że eksmitowany nie musi mieć samodzielnego prawa do lokalu,[2] wystarczy jeśli będzie mógł zamieszkać u rodziny, z zastrzeżeniem jednak, że warunki mieszkaniowe będą odpowiadać wymienionym powyżej.
Aktualna ustawa o pomocy społecznej z 2004 r. nie zawiera definicji niepełnosprawności ? odsyła w tym zakresie do ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z dnia 9 października 1997 r.). W art. 2 pkt 10 tej ustawy niepełnosprawność jest zdefiniowana jako trwała lub okresowa niezdolność do wypełniania ról społecznych z powodu stałego lub długotrwałego naruszenia sprawności organizmu, w szczególności powodującą niezdolność do pracy.
Zgodnie z ustępem 7 art. 14 Ustawy ustęp 4 (ww. lista osób, które muszą otrzymać prawo do lokalu socjalnego) nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego
Oznacza to, że nakaz przyznania prawa do lokalu socjalnego obowiązuje w przypadku osób, które były lokatorami w mieszkaniu komunalnym, spółdzielczym lub mieszkaniu TBS. Zatem lokatorowi, który nie zalicza się do żadnej z tych kategorii (np. wynajmuje mieszkanie od osoby prywatnej) można odmówić prawa do lokalu socjalnego, nawet jeśli będzie on np. bezrobotny. Należy jednak pamiętać o tym, że wszystkie przypadki wymienione w ustępie 4 art. 14 stanowią przykład szczególnej sytuacji mieszkaniowej czy rodzinnej, o której mowa w ogólnym przepisie regulującym dostęp do lokali socjalnych w postępowaniu eksmisyjnym, wspomnianym już wyżej art. 14.3 Ustawy. W związku z tym, w przypadku lokatorów którzy nie są objęci regulacją art. 14.4 trzeba mówić przynajmniej o wystąpieniu domniemania na rzecz przyznania im lokalu socjalnego , jeśli tylko występuje w ich sytuacji element, o którym mowa w art. 14.4 (chociażby przywołane wyżej bezrobocie) ? domniemanie to może zostać obalone , jeśli dotychczasowy sposób korzystania z mieszkania nie uzasadnia przyznania prawa do lokalu socjalnego, zgodnie z art. 14.3 Ustawy (np. bezrobotny lokator dewastował mieszkanie).
3. Kiedy ? na jakim etapie sprawy o eksmisję można otrzymać lokal socjalny?
Nie ulega wątpliwości, że o prawie do lokalu socjalnego rozstrzyga się przede wszystkim w postępowaniu o eksmisję z lokalu ? w zasadzie na wszystkich jego szczeblach ? czyli w postępowaniu apelacyjnym, czy ewentualnie kasacyjnym. Również w sprawie o podział majątku wspólnego między małżonkami po ustaniu wspólności majątkowej, jeżeli sąd nakazuje jednemu z małżonków opróżnienie lokalu, jest on obowiązany orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Tutaj nie kończy się jednak możliwość ubiegania się o prawo do lokalu socjalnego.
Na mocy art. 35.4 Ustawy nawet po wydaniu wyroku nakazującego opróżnienie lokalu, w którym nie przyznano lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, istnieje możliwość ubiegania się o to prawo. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w toku postępowania egzekucyjnego okaże się, że obowiązkiem opróżnienia lokalu objęta jest osoba, o której mowa w art. 14 ust. 4, komornik albo właściwy organ administracji [3]
1. zawiadamia tę osobę, że może wystąpić z powództwem o ustalenie uprawnienia do lokalu socjalnego w terminie, o którym mowa w ust. 2;
2. zawiesza postępowanie egzekucyjne;
3. o zawieszeniu postępowania egzekucyjnego zawiadamia prokuratora.
W razie wytoczenia powództwa, o którym mowa wyżej, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu zakończenia postępowania w sprawie o ustalenie uprawnienia do lokalu socjalnego. Postępowanie egzekucyjne podejmuje się z urzędu, jeżeli w terminie sześciu miesięcy od jego zawieszenia komornikowi lub właściwemu organowi administracji nie zostanie przedłożony nakaz sądu wstrzymujący wykonanie eksmisji.
Szczególnym przypadkiem jest prawo do dochodzenia lokalu socjalnego przez osoby, którym nakazano opróżnienie lokalu przed wejściem w życie Ustawy, czyli przed 10 lipca 2001 r. Zgodnie z brzmieniem ustawy osobie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego, jeżeli przed dniem wejścia w życie ustawy została objęta orzeczeniem sądowym, chociażby nieprawomocnym, nakazującym opróżnienie lokalu, lub ostateczną decyzją administracyjną w sprawie opróżnienia lokalu, a orzeczenie to lub decyzja nie zostały wykonane przed dniem wejścia w życie ustawy. Osoby takie powinny złożyć pozew przeciwko gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego lokalu, zawierający żądanie przyznania im lokalu socjalnego. Roszczenie to wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu sześciu miesięcy od zawiadomienia uprawnionego przez komornika lub właściwy organ administracyjny o przysługującym uprawnieniu.
Przypisy:
[1] Zob. Roman Dziczek, Ochrona praw lokatorów, dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów., Warszawa 2005, s. 96.
[2] Jw.
[3] jeśli egzekucja ma się odbywać zgodnie z art. 34 Ustawy, wg którego, ?wydane i niewykonane przed dniem wejścia w życie ustawy prawomocne orzeczenia sądowe oraz ostateczne decyzje administracyjne w sprawach opróżnienia lokali podlegających przepisom ustawy, o której mowa w art. 31, są wykonywane przez organy gmin w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.?
