Robią dobrze… kamienicznikom

Podwyżki te mogą być jednak większe, jeśli czynsz jest niższy od 3% wartości odtworzeniowej lokalu (czyli kosztu wybudowania takiego lokalu ? w przybliżeniu jest to wartość równa rynkowej wysokości czynszu) ? w takim razie kamienicznik może najpierw wyrównać czynsz do 3% wartości odtworzeniowej, a po pół roku dokonywać już kolejnych podwyżek (10% rocznie). W ten sposób rządzący poszerzyli ?tradycyjną? noworoczną listę podwyżek oraz stworzyli podstawę do dalszego urynkowienia mieszkalnictwa.

Długie prace i zaskakujący finał

Pracę nad zmiana prawa mieszkaniowego trwały cały 2004 rok. Bezpośrednimi przyczynami zajęcia się przez rząd i parlament prawem mieszkaniowym były: złożona 10 lat temu obietnica zniesienia regulacji, która została zapisana w poprzednich ustawach (o wynajmie lokali i o ochronie praw lokatorów) oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego, który orzekł, że regulacja czynszów jest ?niezgodna z konstytucyjnie zagwarantowanym prawem własności?. Poza tym, istotny wpływ miało postępowanie, które toczy się obecnie przed Międzynarodowym Trybunałem Praw Człowieka w Strasburgu w sprawie Marii Huten-Czapskiej ? właścicielki kamienicy w Gdyni, która domaga się od rządu zadośćuczynienia za ?ograniczanie jej prawa własności?. Wszystko to razem sprawiło, że istniała silna presja (zarówno prawna jak i finansowa) na zderegulowanie tych elementów sektora mieszkaniowego, gdzie rynek jeszcze nie był głównym czynnikiem decydującym o wysokości opłat.

Podstawą obecnych zmian był projekt rządowy ? zgłoszony na początku ubiegłego roku i zakładający, że od 1 stycznia 2005 r., w kamienicach o czynszu dotychczas regulowanym, właściciele mogą bez żadnych ograniczeń podnosić czynsz o 10% rocznie, a jeśli chcieliby dokonać następnych podwyżek w tym samym roku, to lokatorzy mogliby domagać się uzasadnienia ich i zaskarżyć decyzje do sądu (do czasu wydania prawomocnego wyroku płacili by dotychczasową wysokość czynszu).

Pod koniec roku, po długich pracach w komisjach, sejm w końcu przegłosował projekt rządowy i skierował go do senatu. Senatorowie zgłosili jednak do ustawy poprawki, które ograniczały wszelkie podwyżki czynszów do 10% rocznie?ale tylko w przypadku gdy czynsz znajdował się poniżej wartości 3% wartości odtworzeniowej ? czyli w przypadku gdyby czynsz był niższy, pierwsza podwyżka byłaby niczym nielimitowana. Tym samym stworzono sytuacje, w której kamienicznicy mogliby dokonać pierwszej podwyżki o dowolnej wysokości, a dopiero potem obowiązywałby ich roczny limit ? ponieważ według poprzedniej ustawy czynsz regulowany nie mógł być wyższy od tych 3%. Pomimo absurdalności takiego rozwiązania, posłowie zaakceptowali poprawki senackie 17 grudnia 2005 r. Projekt stopniowych podwyżek ograniczanych formalnie został tym samym zastąpiony przez możliwość dokonania jednorazowej (i tylko jednorazowej) podwyżki o dowolną sumę oraz dokonywania w przyszłości dziesięcioprocentowych korekt. Wywołało to, rzecz jasna, medialną burzę (o czynszach zrobiło się przez pewien czas bardzo głośno dzięki publikacjom ?Gazety Wyborczej?) i w ostateczności doprowadziło do przyjęcia w sejmie ?ekspresowej poprawki?, która ogranicza ?pierwszą podwyżkę? do sumy zrównującej czynsz z 3% wartości odtworzeniowej ? następne podwyżki pozostają wtedy bez zmian i mogą wynosić 10% rocznie. Taka jest ?oficjalna?, ostateczna interpretacja zmian w prawie mieszkaniowym podawana przez media i rządzących ? nie jest to jednak wcale oczywiste, ponieważ zapisy w ustawie są bardzo niejasno sformułowane.

Efekty

Lokatorzy prywatnych kamienic, w których dotąd obowiązywał czynsz regulowany (ich liczbę szacuje się na ponad 600 tys.) wkroczyli więc w nowy rok z widmem serii systematycznych podwyżek mających w końcu wyrównać ich opłaty z ceną rynkową. Chociaż proces urynkawiania czynszów jest rozłożony na kilka lat, to jest jednak oczywiste, że większość kamieniczników skwapliwie z niego skorzysta i w przeciągu maksimum 10 lat doprowadzi do zrównania wysokości czynszu regulowanego z rynkowym. Tym samym opłaty za wynajem lokali mieszkalnych mogą ostatecznie wzrosnąć nawet o 100% (ceny rynkowe są, w przybliżeniu, dwukrotnie wyższe od opłat regulowanych). Według szacunków Instytutu Rozwoju Miast i danych agencji nieruchomości, przeciętny wolny czynsz za 50-metrowe mieszkanie waha się od 500 zł (w Rzeszowie i Białymstoku) do 1600 zł (w Warszawie i Krakowie) ? to jest od 10 do 30 zł za metr kwadratowy! Dla porównania, dotychczasowy, regulowany czynsz wynosi ok. 6 ? 7 zł (w Warszawie 11 zł.). Opłaty za wynajem 50-metrowego lokalu (bez wody, ogrzewania, wywozu śmieci i innych opłat naliczanych poza czynszem) będą się więc wahać od 25 do 50% średniej pensji[i].

Jeśli weźmiemy przy tym pod uwagę warunki materialne społeczeństwa polskiego ? bezrobocie na poziomie 20%, ubóstwo dotykające ponad połowy populacji (50% społeczeństwa żyje poniżej linii minimum socjalnego), permanentne problemy z otrzymywaniem pensji na czas i ogromne nierówności materialne, które sprawiają, że termin ?średnia pensja? ma znaczenie wyłącznie umowne (bo, zgodnie z prawami statystycznymi jest wtedy zawyżana przez nieliczną grupę osób, które otrzymują bardzo wysokie zarobki i tym samym podwyższają wartość średniej statystycznej)? to staje się jasne, że zmiany w prawie mieszkaniowym będą miały katastrofalne konsekwencje społeczne. W samej tylko Warszawie szacuje się, że około 2 ? 3 tys. lokatorów nie będzie w stanie sprostać finansowo podwyżkom i czekają ich eksmisje. W innych miastach sytuacja wcale nie wygląda lepiej ? bo choć podwyżki będą mniejsze, to mniejsze są też wynagrodzenia.

Być może zmiany nie były by tak dotkliwe, gdyby istniał sprawny publiczny sektor mieszkaniowy, mogący sprostać popytowi na lokale mieszkalne i zapewniający mieszkania wszystkim, a nie tylko wąskiej grupie osób, które stać na opłacanie cen rynkowych. Jednak, wraz z zapoczątkowanym w 1989 r. ogólnym trendem do odwrotu od wszystkiego co publiczne i wycofywania się państwa z wszelkiej działalności gospodarczej, publiczne mieszkalnictwo znajduje się w stanie krytycznym. Ponadto, wraz z reformą terytorialną, większość obowiązków związanych ze sprawami socjalnymi została przerzucona na gminy, którym jednak nie zapewniono odpowiednich środków do realizacji licznych zobowiązań.

Prawo własności ponad wszystkim

Chociaż konsekwencje ostatnich zmian będą z pewnością dotkliwe, to jest to, niestety, tylko preludium do dalszej komercjalizacji mieszkalnictwa w Polsce. Organizacje kamieniczników już zaskarżyły nową ustawę do Trybunału Konstytucyjnego, domagając się całkowitego uwolnienia czynszów. Złożenie skargi zapowiedział też rząd, który jest skłonny iść kamienicznikom na rękę ? w dużej mierze z powodu groźby ewentualnych odszkodowań nakazanych przez Trybunał w Strasburgu, do którego z pewnością zwrócą się kamienicznicy w razie, gdyby Polska przegrała pierwszy, precedensowy proces z właścicielką z Gdyni (w takim wypadku odszkodowania szacuje się na około 10 mld. zł). Do tego dochodzi jeszcze żarliwa wiara naszych elit politycznych, że ?wszystko co rynkowe musi być lepsze?. I tak oto wizja wolnego rynku w mieszkalnictwie rysuje się przed nami jako całkiem bliska przyszłość.

Za tą wizję zapłacą jednak nie tylko lokatorzy mieszkań w których dotąd obowiązywał czynsz regulowany, a którzy teraz muszą sprostać wyśrubowanym żądaniom właścicieli. Zapłacimy my wszyscy, ponieważ koszta społeczne bezdomności, wybudowania lokali socjalnych i zastępczych (dla osób, które nie kwalifikują się do lokalu socjalnego a nie stać ich na opłacanie ceny rynkowej) będzie musiał ponieść budżet państwa. Kamienicznicy zyskają zaś podwójnie ? ponieważ nie dość, że zarobią krocie na wynajmowaniu lokali po cenach rynkowych, to jeszcze w wielu wypadkach gminy, nie dysponując lokalami zastępczymi będą skłonne dopłacać uboższym lokatorom do czynszu rynkowego. W Krakowie taki projekt zyskał już akceptacje władz miasta ? miasto ma zarówno dopłacać do uboższych lokatorów, którzy mieszkają w prywatnych kamienicach, jak i oprzeć swoją politykę mieszkaniową na wynajmowaniu prywatnych lokali. Fundusze na dopłacanie do kamieniczników mają być, według Rady Miasta pokrywane… z podwyżek czynszów w lokalach publicznych[ii].

Noam Chomsky napisał kiedyś, że prywatyzacja jest subtelna formą prywatyzacji zysków i uspołecznienia kosztów. W przypadku Polski prawda ta potwierdza się po raz kolejny.

[i] Podaje za tabelą zamieszczoną w artykule Urszuli Szyperskiej ?Kamienicznik włącza licznik?, Polityka nr 48/2004
[ii] Gazeta Wyborcza Kraków 03-12-2004