Autor: Jakub Grzegorczyk
Wiele osób, przed którymi staje widmo eksmisji często nie umie odnaleźć w gąszczu przepisów informacji na temat przysługujących im praw z zakresu dostępu do lokali publicznych. Powszechnie wiadomo, że w Polsce nie wykonuje się eksmisji „na bruk”, a osobie eksmitowanej powinno się dostarczyć albo lokal socjalny, albo zamienny, a w niektórych sytuacjach eksmisja powinna się odbywać do pomieszczenia tymczasowego. Niestety, mało kto potrafi precyzyjnie wskazać komu i w jakiej sytuacji przysługują wyżej wymienione lokale. Ponieważ te trzy typy lokali są często mylone, postanowiliśmy opracować krótką informację jakie są pomiędzy nimi różnice: komu przysługują, kto powinien je zapewnić i jakie minimalne warunki powierzchniowe i techniczne powinny w nich panować.
Czekamy także na wszelkie informacje o praktyce postępowania sądów i organów władzy w sprawach o przydzielenie lokali w postępowaniu eksmisyjnym oraz Państwa komentarze w zakresie prawa mieszkaniowego: kontakt
Definicje
Lokal socjalny – to wydzielony z gminnego zasobu mieszkaniowego lokal mieszkalny, który przysługuje osobom w trudnej sytuacji materialnej i który może być lokalem o obniżonym standardzie; lokal socjalny musi nadawać się do zamieszkania, a powierzchnia użytkowa na osobę nie może być mniejsza niż 5 m² (w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego jest to minimum 10 m²); lokal socjalny wynajmuje się na czas określony.
Lokal zamienny – to lokal, który właściciel lub gmina oferuje lokatorowi w ściśle określonych przypadkach (remontu lub rozbiórki budynku oraz gdy właściciel wypowiada najem z zachowaniem półrocznego okresu wypowiedzenia w sytuacji gdy najem wypowiada się, ponieważ właściciel chce zamieszkać w danym lokalu) – musi on znajdować się w tej samej miejscowości co lokal w którym dotychczas zamieszkuje lokator, posiadać co najmniej takie samo wyposażenie techniczne i taką samą powierzchnie pokoi (uznaje się, że ten warunek jest spełniony jeżeli na osobę przypada 10 m², a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego – 20 m²).
Pomieszczenie tymczasowe – nie jest to samodzielny lokal mieszkalny, a jedynie pomieszczenie (może to być np. pokój), do którego eksmituje się osobę nie posiadającą prawa do innego lokalu (w tym socjalnego); pomieszczenie tymczasowe musi nadawać się do zamieszkania, znajdować się w tej samej miejscowości co lokal z którego dokonuje się eksmisji, a powierzchnia użytkowa musi wynosić minimum 5 m² na osobę.
Zasady przyznawania
Lokal socjalny przysługuje osobom w trudnej sytuacji materialnej oraz niektórym lokatorom przeciwko którym toczy się sprawa o eksmisję.
Pierwsze z tych kryteriów jest precyzowane przez gminę w uchwale na temat zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład jej zasobu mieszkaniowego. Przykładowo: w Warszawie, prawo do ubiegania się o lokal socjalny mają osoby nie mające tytułu prawnego do lokalu i jednocześnie znajdujące się w sytuacji niedostatku (zdefiniowanego jako sytuacja w której średni miesięczny dochód na członka gospodarstwa domowego w okresie ostatnich 3 miesięcy nie przekracza 100% najniższej emerytury, a w gospodarstwie jednoosobowym i gospodarstwie osoby samotnie wychowującej dziecko – 150% najniższej emerytury), osobom, które utraciły mieszkanie w skutek klęsk żywiołowych, wychowankom domów dziecka, rodzinnych domów dziecka lub rodzin zastępczych (o ile wystąpią z wnioskiem o wynajęcie lokalu socjalnego w okresie 3 lat od uzyskania pełnoletniości) oraz osobom opuszczającym zakłady karne, które nie mogą w inny sposób zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych. Każda gmina ustala własne reguły wynajmowania lokali socjalnych, w ogólnych ramach określonych przez „Ustawę o ochronie praw lokatorów”.
Drugą grupą osób, które mają możliwość otrzymania lokalu socjalnego są osoby przeciwko którym toczy się postępowanie eksmisyjne. W prawie każdym przypadku sąd może orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego osoby, przeciwko której toczy się postępowanie eksmisyjne – wyjątkami są tzw. „dzicy lokatorzy” (osoby przebywające w lokalu bezprawnie) oraz osoby, które znęcają się nad rodziną. Tym dwóm kategoriom lokal socjalny z definicji nie przysługuje (od tej reguły jest wyjątek w przypadku „dzikich lokatorów” – jeżeli jest to „szczególnie usprawiedliwione w świetle zasad współżycia społecznego” art. 24 Ustawy o ochronie praw lokatorów). Istnieją także określone kategorie, którym sąd nie może odmówić prawa do lokalu socjalnego. Są to:
- kobiety w ciąży;
- małoletni, niepełnosprawni i ubezwłasnowolnieni oraz osoby sprawujące nad nimi opiekę i mieszkające razem z nimi;
- obłożnie chorzy;
- emeryci i renciści spełniający kryteria korzystania z pomocy społecznej;
- osoby posiadające status bezrobotnego;
Wszystkim tym kategoriom lokatorów przysługuje lokal socjalny o ile nie mogą zamieszkać w innym lokalu.
WAŻNE! W zakresie prawa do lokalu socjalnego istnieje znacząca różnica w sytuacji lokatorów wynajmujących mieszkania w zasobach publicznych a lokatorami mieszkań prywatnych. Artykuł 14 ust. 7 Ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, że nakaz przyznania lokalu socjalnego określonym kategoriom osób nie dotyczy lokatorów z mieszkań prywatnych, którzy spełniają powyższe kryteria, ale którzy zawarli umowę najmu po 1 stycznia 2005 roku.
Lokal zamienny – prawo do tego typu lokalu przysługuje jedynie w trzech przypadkach:
- lokatorom, którym właściciel wypowiedział najem z zachowaniem półrocznego okresu wypowiedzenia zgłaszając że w lokalu zamieszkać ma on sam lub jego wstępni lub zstępni (dzieci, małżonek, rodzice oraz osoby wobec których ma obowiązek alimentacyjny); [art. 11 ust. 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów]
- lokatorom, których lokal wymaga opróżnienia w związku z koniecznością dokonania rozbiórki lub remontu budynku – przez okres roku właściciel zapewnia im lokal zamienny a po upływie tego czasu musi udostępnić naprawiony lokal. Należy przy tym pamiętać, że koszty przeniesienia się lokatora pokrywa właściciel, a czynsz za lokal zamienny nie może być wyższy niż za lokal dotychczasowy; [art. 10 ust. 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów]
- lokatorom, którym gmina wypowiada umowy najmu z sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia na podstawie planów sprzedaży lokali zawartych w Wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy [art. 21 ust. 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów].
Pomieszczenie tymczasowe – przysługuje wszystkim osobom eksmitowanym. Wskazać je może zarówno gmina, jak i dłużnik (osoba eksmitowana) i wierzyciel (właściciel).
Minimalne standardy
Lokal socjalny musi nadawać się do zamieszkania, a powierzchnia użytkowa na osobę nie może być mniejsza niż 5 m² (w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego jest to minimum 10 m²); lokal socjalny wynajmuje się na czas określony [art. 2 ust. 5 oraz art. 23 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów]; Czynsz w lokalu socjalnym nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym [art. 23 ust. 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów]. Pozostałe standardy w odniesieniu do lokali socjalnych precyzuje gmina w uchwale o zasadach wynajmowania lokali.
Lokal zamienny co do zasady, musi mieć taki sam standard jak lokal dotychczas zajmowany (takie same urządzenia techniczne oraz taką samą powierzchnie pokoi – co oznacza, że na osobę przypadać powinno minimum 10 m² powierzchni pokoi) oraz musi się znajdować w tej samej miejscowości. Czynsz w lokalu zamiennym oraz okres wynajmowania zależą od sytuacji – jeżeli powodem przeniesienia lokatora do lokalu zamiennego jest remont budynku, wtedy czynsz musi być taki sam jak w lokalu dotychczas zajmowanym a okres pobytu wynosi rok (potem właściciel musi udostępnić naprawiony lokal); jeżeli powodem przeniesienia jest wypowiedzenie najmu przez prywatnego właściciela na podstawie art. 11 ust. 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów (właściciel chce sam zamieszkać w danym lokalu) oraz w przypadku gdy gmina wypowiada najem na podstawie art. 21 ust. 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów, wtedy czynsz „musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego”.
Pomieszczenie tymczasowe musi nadawać się do zamieszkania, znajdować się w tej samej miejscowości co lokal z którego dokonuje się eksmisji, a powierzchnia użytkowa musi wynosić minimum 5 m² na osobę [art. 1046 § 4-8 Kodeksu Postępowania Cywilnego]. Ponadto powinno ono:
- posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby pomieszczenia te znajdowały się poza budynkiem;
- posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne;
- posiadać możliwość ogrzewania;
- posiadać niezawilgocone przegrody budowlane;
- zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.
[Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 roku w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawie o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków jakim powinno odpowiadać pomieszczenie tymczasowe]
