W marcu br. Ratusz Warszawy przedstawił propozycję zmian zasad wynajmowania lokali komunalnych i socjalnych. Zmiany te, w założeniach, mają stanowić realizację zapowiedzi z października 2008 r udzielenia przez miasto wsparcia lokatorom ze zreprywatyzowanego zasobu mieszkaniowego. Prezentujemy uwagi Warszawskiegi Stowarzyszenia Lokatorów do projektu Uchwały w sprawie zasad wynajmowania lokali.
Poniżej prezentujemy uwagi Warszawskiego Stowarzyszenia Lokatorów do projektu Ratusza.
Główne zmiany w zasadach najmu lokali publicznych w odniesieniu do do sytuacji lokatorów z prywatnych zasobów mieszkaniowych dotyczą:
- zmiany definicji terminów: ?minimum dochodowe? i ?niedostatek? oraz zmiany kryterium dochodowego warunkującego możliwość ubiegania się o najem lokalu komunalnego. W obecnie obowiązujących zasadach najmu lokali publicznych, aby móc starać się o lokal komunalny, należy być osobą bezdomną lub zamieszkującą w trudnych warunkach mieszkaniowych (tj. w lokalu gdzie na 1 osobę przypada mniej niż 6 m? powierzchni mieszkalnej lub który nie nadaje się do zamieszkiwania ludzi wg. prawa budowlanego) oraz osiągać dochód nie przekraczający minimum dochodowego ? tj. przez 6 miesięcy przed złożeniem wniosku uzyskiwać średni miesięczny dochód na osobę nie przekraczający 100% kwoty minimalnego wynagrodzenia za pracę w przypadku gospodarstwa wieloosobowego i 150% tej kwoty w przypadku gospodarstwa jednoosobowego. Natomiast aby starać się o lokal socjalny, nie można posiadać tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego oraz znajdować się w sytuacji niedostatku ? tj. przez 3 miesiące poprzedzające złożenie wniosku osiągać średni miesięczny dochód na osobę nie przekraczający 100% kwoty najniższej emerytury w przypadku gospodarstwa wieloosobowego i 150% tej kwoty w gospodarstwie jednoosobowym. Według projektu nowej wersji uchwały, minimum dochodowe stanowi 150% kwoty najniższej emerytury w przypadku gospodarstwa wieloosobowego i 210% w przypadku gospodarstwa jednoosobowego. Natomiast kryterium niedostatku zostaje obniżone w przypadku gospodarstw wieloosobowych do 130% kwoty najniższej emerytury (w przypadku gospodarstw jednoosobowych pozostaje na niezmienionym poziomie 100%).
- nie stosowania kryterium ?zamieszkiwania w trudnych warunkach mieszkaniowych? w odniesieniu do weryfikacji wniosków o najem lokali publicznych złożonych przez lokatorów, którym wypowiedziano najem na podstawie art. Art.11 ust. 5 oraz art. 11 ust. 2 pkt. 2 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że osoby, którym wypowiedziano najem z zachowaniem trzyletniego okresu wypowiedzenia w związku z zamiarem zamieszkania w lokalu właściciela lub jego najbliższych osób (art. 11 ust. 5) oraz osoby, którym wypowiedziano najem z powodu zaległości w opłatach czynszowych za okres dłuższy niż 3 pełne okresy płatności (art. 11 ust. 2 pkt. 2) będą miały prawo ubiegać się o lokal komunalny bez względu na wielkość mieszkania, w którym obecnie zamieszkują.
- zwiększenia kryterium dochodowego w odniesieniu do osób, którym wypowiedziano najem na podstawie art. Art.11 ust. 5 oraz art. 11 ust. 2 pkt. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów. W przypadku tych osób, kryterium dochodowe zostaje zwiększone o 30%, a w gospodarstwach domowych, których jedynym dochodem jest emerytura ? o 60%.
- przyznania pierwszeństwa najmu m. in. lokatorom z prywatnych zasobów mieszkaniowych, którym wypowiedziano najem na podstawie art. 11 ust. 2 pkt. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów (wypowiedzenie w związku z zaległościami w opłatach czynszowych za okres dłuższy niż 3 pełne okresy płatności) jeżeli czynsz pozostaje ?w rażącej dysproporcji z dochodami gospodarstwa domowego lokatora?.
Należy podkreślić, że ogólny charakter zmian, polegający na uwzględnieniu w polityce mieszkaniowej miasta stołecznego Warszawy potrzeb lokatorów zamieszkujących w prywatnym zasobie mieszkaniowym, zasługuje na pozytywną ocenę. Do tej pory, władze miejskie w ogóle nie uwzględniały potrzeb tej grupy i nie prowadziły żadnych działań zmierzających chociaż do częściowego zaspokojenie jej potrzeb mieszkaniowych.
Pomimo właściwego kierunku zmian polityki mieszkaniowej, proponowany projekt zawiera rozwiązania, które w niewystarczający sposób odpowiadają na potrzeby grupy, do której zmiana ma być adresowana. Należy tu podkreślić przede wszystkim dwie jego wady:
1. zmiana kryteriów finansowych uprawniających do najmu publicznych lokali mieszkalnych tylko nieznacznie zwiększa liczbę osób mogących się starać o najem.
2. Pierwszeństwo najmu dla lokatorów z prywatnego zasobu mieszkaniowego nie obejmuje wszystkich osób, którym wypowiedziano najem i które są zagrożone eksmisjami.
Według obecnie obowiązujących przepisów, lokale z zasobu miasta mogą być wynajmowane osobom, które ?osiągają dochód nie przekraczający minimum dochodowego?, przy czym minimum dochodowe jest zdefiniowane jako ?średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie 6 miesięcy poprzedzającym datę złożenia wniosku o najem lokalu, nie przekraczający 100% kwoty minimalnego wynagrodzenia za pracę w gospodarstwie wieloosobowym i 150% tej kwoty w gospodarstwie jednoosobowym?. W proponowanej nowej wersji uchwały, minimum dochodowe zostało zdefiniowane jako ?średni miesięczny dochód […] na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie 6 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o najem lokalu, nie przekraczający 150% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym i 210% tej kwoty w gospodarstwie jednoosobowym?. Według obowiązujących przepisów, do najmu lokalu uprawnione jest gospodarstwo wieloosobowe, w którym średni miesięczny dochód na osobę nie przekracza 1 276 zł (wg. Obwieszczenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 24 lipca 2008 r. w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę w 2009 r., Monitor Polski Nr 55, Poz 499). Według projektu, do najmu lokalu uprawnione będzie gospodarstwo wieloosobowe, w którym średni miesięczny dochód na osobę nie przekracza 1 012,65 zł (wg. komunikatu ZUS ws. wysokości emerytur od 1 marca 2009 r. najniższa emerytura wynosi 675,1 zł). W przypadku, jeżeli gospodarstwo to zamieszkiwałoby w prywatnym zasobie mieszkaniowym, a lokatorom wypowiedziano by czynsz w trybie art. 11 ust. 5 lub art. 11 ust. 2 pkt 2, aby mogło się ona starać o lokal komunalny, średni miesięczny dochód na osobę nie mógłby przekraczać 1 316,45 zł (zgodnie z zasadą, że w przypadku tej kategorii lokatorów kryterium dochodowe zwiększa się o 30%). Jeżeli to samo gospodarstwo utrzymywałoby się jedynie z emerytury lub renty, kwota uprawniająca do starania się o najem lokalu komunalnego zwiększa się do 1 620,24 zł.
Proponowana zmiana ogranicza więc dostępność do lokali komunalnych w przypadku osób nie zamieszkujących w prywatnym zasobie mieszkaniowym, a w przypadku lokatorów z tego zasobu ustanawia restrykcyjne kryteria finansowe, uniemożliwiające wielu osobom staranie się o lokal komunalny. Należy tu podkreślić, że wzrost kryterium dochodowego jest nieznaczny i wynosi dla gospodarstw wieloosobowych (zamieszkujących w prywatnym zasobie mieszkaniowym), w których głównym źródłem dochodu jest praca jedynie 40,45 zł. W przypadku gospodarstw utrzymujących się z emerytury lub renty jego wzrost wysokości kryterium wynosi 344,24 zł. Zmiana ta zupełnie nie odpowiada sytuacji na rynku mieszkaniowym, gdzie duża liczba mieszkańców miast, pomimo osiągania dochodów zbliżonych średniego wynagrodzenia za pracę, nie jest w stanie pozwolić sobie na kupno lub najem na wolnym rynku, ani na mieszkanie w zasobach Towarzystw Budownictwa Społecznego. Aby zmiana była efektywna ? tj. aby odpowiadała na potrzeby mieszkaniowe lokatorów ze zreprywatyzowanych zasobów mieszkaniowych, kryterium dochodowe musiałoby zostać ustanowione bliżej przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia za pracę.
W odniesieniu do zasad pierwszeństwa najmu, na pozytywną ocenę zasługuje dostrzeżenie przez władze miasta potrzeby szybkiego udzielania pomocy mieszkaniowej lokatorom zagrożonym eksmisją. Wprowadzone zasady pierwszeństwa najmu ograniczają się jednak do osób, którym wypowiedziano najem z powodu zaległości czynszowych i pomijają osoby, którym grozi eksmisja w związku z wypowiedzeniem najmu na podstawie art. 11 ust. 5 Ustawy o ochronie praw lokatorów (bez prawa do lokalu zamiennego z trzyletnim okresem wypowiedzenia). Pomimo, że art 11 ust 5 Ustawy pozostawia lokatorom stosunkowo długi okres czasu na znalezienie innego mieszkania, należy zauważyć, że w obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym nie ma to wielkiego znaczenia z powodu wysokich cen najmu i kupna na wolnym rynku, wielokrotnie przekraczającym finansowe możliwości większości mieszkańców Warszawy. Ponieważ art. 11 ust. 5 Ustawy jest szczególnie chętnie wykorzystywany przez właścicieli kamienic do pozbywania się lokatorów, zasadne byłoby dołączenie także tej grupy do kategorii uprawnionych do pierwszeństwa najmu lokali publicznych.
Dodatkowo, w nowej wersji uchwały znalazł się niejasny zapis, wpływający na przyznanie pierwszeństwa najmu lokatorom ze zreprywatyzowanego zasobu mieszkaniowego: W par. 7 pkt. 9 jak i w całej uchwale brakuje określenia co znaczy, że ustalony przez właściciela czynsz pozostaje ?w rażącej dysproporcji z dochodami gospodarstwa domowego lokatora?. Tymczasem, ?rażąca dysproporcja? pomiędzy czynszem a dochodami lokatora jest w myśl nowej uchwały kluczowym składnikiem weryfikacji czy dana osoba może skorzystać z pierwszeństwa najmu. W tym zakresie konieczne jest doprecyzowanie: Kto będzie stwierdzał tę dysproporcje i wg jakich kryteriów.
Ponadto, w odniesieniu do obowiązujących regulacji, które nie ulegają zmianom, Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów uznaje za zasadne wprowadzenie zmiany do procedury przyznawania lokali komunalnych (Rozdział 7 w nowej wersji uchwały) zapisu, iż nazwiska osób, które otrzymały mieszkanie są podawane do publicznej wiadomości wraz z informacją o ich pozycji na liście oczekujących.
Postulaty Warszawskiego Stowarzyszenia Lokatorów w zakresie zasad najmu lokali publicznych z zasobu miasta stołecznego Warszawa:
1. Zwiększenie kryterium dochodowego uprawniającego do najmu lokalu komunalnego do poziomu 100% kwoty przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia, ustalanego na zasadach określonych w art. 30 Ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego ? w przypadku gospodarstw jednoosobowych. W odniesieniu do gospodarstw wieloosobowych, kryterium dochodowe ulega zwiększeniu:
- o 20% w przypadku gospodarstwa dwuosobowego;
- o 25% w przypadku gospodarstwa trzyosobowego;
- o 35% w przypadku gospodarstwa czteroosobowego;
- o 40% w przypadku gospodarstwa pięcioosobowego.
Uzasadnienie: Celem rozwoju komunalnego zasobu mieszkaniowego powinno być zapewnienie mieszkań wszystkim tym obywatelom, którzy nie mogą sobie pozwolić na najem lub kupno mieszkania na wolnym rynku lub skorzystania z zasobów TBS. W chwili obecnej, aby starać się o mieszkanie z zasobów TBS należy osiągać dochód nie przekraczający 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie nie więcej niż o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym, 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym oraz dalsze 40% za każdą osobę w przypadku gospodarstw wieloosobowych. Tak sformułowane kryteria oznaczają de facto, iż aby starać się o mieszkanie z zasobów TBS w województwie mazowieckim dwuosobowe gospodarstwo domowe nie może osiągać dochodu wyższego niż 9 216 zł, czyli 4 608 zł na osobę (obliczenia na podstawie komunikatu Głównego Urzędu Statystycznego o przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu za pracę w miesiącu lutym 2009 r. dla województwa mazowieckiego). Rozpiętość pomiędzy proponowanym przez miasto kryterium dochodowym uprawniającym do najmu lokalu komunalnego w Warszawie a kryterium uprawniającym do wnioskowania o lokal w zasobach TBS jest więc istotna i zasadne wydawałoby się zagwarantowanie osobom, których nie stać na wynajem lokali z zasobów TBS możliwości starania się o lokal komunalny. Zakładając, że lokale w zasobach TBS są przeznaczone przede wszystkim dla osób średniozamożnych (otrzymujących dochód powyżej przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia za pracę), zasadnym wydaje się umożliwienie najmu lokali komunalnych osobom, które współtworzą gospodarstwa domowe uzyskujące średni miesięczny dochód oscylujący wokół średniego miesięcznego wynagrodzenia za pracę dla danego województwa. Dodatkowym argumentem za proponowanym podwyższeniem kryterium dochodowego jest poziom cen kupna metra kwadratowego mieszkania w Warszawie. Według informacji podanych przez portal www.oferty.net, średnia cena ofertowa za metr kwadratowy w Warszawie, w III kwartale 2009 roku wyniosła 9191 zł.
2. Dołączenie do katalogu osób, którym przysługuje pierwszeństwo najmu lokatorów zamieszkujących w prywatnym zasobie mieszkaniowym, którym wypowiedziano najem na podstawie art. 11 ust. 5 Ustawy o ochronie praw lokatorów.
Uzasadnienie: Wypowiedzenie najmu na podstawie art.11 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów jest często wykorzystywane przez właścicieli jako środek na pozbycie się lokatorów z prywatnego zasobu mieszkaniowego. W sytuacji długiego oczekiwania na lokal komunalny oraz ryzyka gwałtownego zwiększenia zadłużenia (związanego z dokonywaniem przez właścicieli znaczących podwyżek czynszu bez względu na to czy najem został wypowiedziany czy nie), zasadnym jest uwzględnienie tej kategorii lokatorów w grupie uprawnionej do pierwszeństwa najmu.
3. Utrzymanie dotychczasowego kryterium ?niedostatku? w odniesieniu do gospodarstw wieloosobowych, uprawniającego do najmu lokalu socjalnego na poziomie średniego miesięcznego dochodu otrzymywanego przez 3 miesiące przed złożeniem wniosku na poziomie 150% kwoty najniższej emerytury.
Uzasadnienie: zaostrzanie kryterium dochodowego uprawniającego do najmu lokali socjalnych jest bezzasadne w obecnej sytuacji mieszkaniowej w Warszawie, która charakteryzuje się dużą liczbą postępowań eksmisyjnych, wysokimi cenami najmu i kupna lokali na wolnym rynku oraz licznymi przypadkami lokatorów eksmitowanych z mieszkań prywatnych, których jedną szansą uniknięcia bezdomności jest lokal socjalny.
4. Dodanie w paragrafie 26 ?Uchwały?? zapisu: ?co kwartał, do publicznej wiadomości przekazywane są nazwiska osób, które otrzymał mieszkania wraz z informacją o ich pozycji na liście oczekujących.?.
Uzasadnienie: Proponowany zapis jest konieczny, aby możliwa była społeczna kontrola nad realizacją procedury przydziału lokali komunalnych. W chwili obecnej, przy braku przejrzystości w zakresie informacji o wynikach procedury przyznawania mieszkań komunalnych, częste są przypadki w których oczekujących na mieszkanie nie są w stanie zweryfikować zasadności decyzji właściwych organów. Dodatkowo, proponowane rozwiązanie umożliwi realną weryfikację uczciwości, bezstronności i zasadności postępowania w sprawach przydziału lokali komunalnych.
5. Doprecyzowanie terminu ?rażąca dysproporcja z dochodami gospodarstwa domowego lokatora?.
Uzasadnienie: Ponieważ termin ten jest kluczowy do weryfikacji czy danej osobie przysługuje pierwszeństwo najmu, konieczne jest doprecyzowanie: Kto będzie stwierdzał tę dysproporcje i wg jakich kryteriów.
